Qué son las tasaciones: Guía completa para entender la valorización inmobiliaria

Introducción

Si alguna vez te has preguntado qué son las tasaciones y por qué son tan importantes en el mercado inmobiliario, este artículo te proporcionará todas las respuestas. Las tasaciones son herramientas esenciales para determinar el valor real de propiedades y activos, y se utilizan en múltiples contextos: desde la compra y venta de inmuebles hasta procesos legales, contables y financieros. Comprender este concepto te permitirá tomar decisiones más informadas sobre tu patrimonio inmobiliario.

¿Qué son las tasaciones?

Las tasaciones son informes técnicos realizados por profesionales especializados que determinan el valor comercial, tributario o contable de un bien inmueble en un momento específico. Este proceso se basa en criterios objetivos, metodologías estandarizadas y normas nacionales e internacionales que garantizan la precisión y confiabilidad de la valorización.

A diferencia de una estimación subjetiva o una simple apreciación personal, una tasación profesional considera múltiples variables técnicas, legales y de mercado para establecer un valor fundamentado y defendible. El resultado es un documento formal que incluye análisis detallados, fotografías, comparables de mercado y conclusiones sobre el valor del activo evaluado.

En esencia, cuando hablamos de qué son las tasaciones, nos referimos a un proceso de valorización técnica que traduce las características físicas, ubicación, condición y potencial de un inmueble en un valor monetario específico, útil para diversos fines comerciales, legales o financieros.

¿Para qué sirven las tasaciones?

Las tasaciones cumplen múltiples propósitos esenciales en el mercado inmobiliario y empresarial:

Transacciones Comerciales: Establecen un precio justo y objetivo para la compraventa de propiedades, protegiendo tanto a compradores como vendedores de sobrevalorar o subvalorar un activo.

Créditos Hipotecarios: Los bancos y instituciones financieras las requieren para determinar cuánto dinero están dispuestos a prestar, usando el valor del inmueble como garantía.

Fines Tributarios: Sirven como base para calcular impuestos como las contribuciones de bienes raíces y otros gravámenes relacionados con la propiedad inmobiliaria.

Procesos Legales: Son fundamentales en herencias, divorcios, expropiaciones, juicios y cualquier situación legal que requiera determinar el valor de un bien raíz.

Estados Financieros: Las empresas las utilizan para reflejar fielmente el valor de sus activos inmobiliarios en balances contables, cumpliendo con normativas como IFRS.

Seguros: Las compañías aseguradoras las necesitan para establecer el monto de cobertura adecuado para una propiedad.

Tipos de Tasaciones

Cuando profundizamos en qué son las tasaciones, descubrimos que existen diversos tipos según su finalidad específica:

Tasaciones Comerciales

Son las más comunes y buscan determinar el valor de mercado de una propiedad para transacciones de compraventa. Consideran el precio que un comprador informado estaría dispuesto a pagar en condiciones normales de mercado. Incluyen valorización de:

• Terrenos urbanos y evaluación de potencial inmobiliario
• Propiedades habitacionales (casas, departamentos)
• Inmuebles comerciales (oficinas, locales, retail)
• Propiedades industriales (bodegas, plantas productivas)
• Activos especializados (hoteles, clínicas, centros educativos)
• Predios agrícolas, forestales y derechos de agua

Tasaciones Bancarias

Específicamente diseñadas para procesos de financiamiento hipotecario. Los bancos requieren estas tasaciones para evaluar el riesgo del crédito y determinar el monto máximo que financiarán. Generalmente son más conservadoras que las tasaciones comerciales, privilegiando criterios de valor de liquidación.

Tasaciones Fiscales o Avalúos Fiscales

Determinan el valor tributario de una propiedad según criterios establecidos por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Este valor sirve de base para calcular el Impuesto Territorial y otros gravámenes. A diferencia del valor comercial, el avalúo fiscal sigue metodologías estandarizadas del SII y se actualiza mediante procesos de reavalúo cada cuatro años.

Tasaciones con Fines Contables o Tributarios

Orientadas a cumplir con normativas contables internacionales como IFRS (International Financial Reporting Standards). Incluyen:

• NIC 16: Valorización de propiedad, planta y equipos
• NIC 40: Propiedades de inversión
• NIC 41, IFRS 13, NIIF 3: Otras normas específicas
• Presentación ante el SII para fines tributarios
• Confección de auxiliar de activo fijo

Tasaciones con Fines Legales

Requeridas en procesos judiciales y situaciones legales específicas:

• Tasaciones para sucesiones y herencias
• Tasaciones para juicios (expropiaciones, indemnizaciones, perjuicios)
• Valorización de participaciones o aportes de capital
• Peritajes judiciales

¿Quién realiza las tasaciones?

Para comprender completamente qué son las tasaciones, es fundamental conocer quién está calificado para realizarlas. En Chile, las tasaciones profesionales son ejecutadas por:

Tasadores Profesionales: Arquitectos, ingenieros, constructores civiles o profesión a fin con formación especializada en valorización de activos inmobiliarios, inscritos en registros oficiales como el Registro de Tasadores del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) o del SII.

Empresas Especializadas: Compañías dedicadas exclusivamente a proporcionar servicios de tasación, que cuentan con equipos multidisciplinarios de profesionales expertos y siguen estándares internacionales.

Requisitos de Profesionalismo: Un tasador calificado debe:

• Poseer formación técnica o profesional relevante
• Estar certificado por organismos competentes
• Seguir normas nacionales (NCh 3658) e internacionales (RICS, IVS)
• Mantener independencia y objetividad
• Actualizar constantemente sus conocimientos de mercado

Factores que se consideran en una tasación

Para entender qué son las tasaciones en profundidad, es importante conocer las variables que los tasadores evalúan:

Ubicación:

• Comuna, barrio y dirección específica
• Conectividad y acceso a transporte público
• Proximidad a servicios (colegios, hospitales, comercio)
• Desarrollo y plusvalía del sector

Características Físicas:

• Superficie de terreno y construcción
• Número de habitaciones, baños y estacionamientos
• Calidad de materiales y terminaciones
• Estado de conservación
• Antigüedad de la construcción

Aspectos Legales:

• Situación de dominio vigente
• Permisos y regularización municipal
• Restricciones urbanísticas o servidumbres
• Cumplimiento normativo

Análisis de Mercado:

• Comparables de venta en el sector
• Oferta y demanda actuales
• Velocidad de venta promedio
• Tendencias de precios

Factores Económicos:

• Condiciones macroeconómicas
• Tasas de interés hipotecarias
• Políticas públicas que afectan el mercado
• Proyectos de infraestructura planificados

Metodologías de valorización

Las tasaciones profesionales aplican metodologías reconocidas internacionalmente:

Método de Comparación o Mercado: Analiza ventas recientes de propiedades similares en el sector, ajustando las diferencias entre los comparables y el inmueble tasado. Es el método más utilizado para propiedades habitacionales.

Método de Capitalización de Rentas: Calcula el valor presente de los flujos de ingresos futuros que genera la propiedad. Se utiliza principalmente para inmuebles comerciales y de inversión.

Método de Costo o Reposición: Determina cuánto costaría reproducir la construcción a valores actuales, descontando depreciaciones por antigüedad y desgaste. Común en propiedades industriales o especializadas.

¿Cuándo necesitas una tasación?

Comprender qué son las tasaciones te ayuda a identificar cuándo necesitas una:

Compraventa de Propiedades: Para establecer un precio de venta justo o evaluar si una oferta de compra es razonable según valores de mercado.

Solicitud de Crédito Hipotecario: Todos los bancos requieren una tasación profesional antes de aprobar un financiamiento inmobiliario.

Herencias y Sucesiones: Para distribuir equitativamente el patrimonio entre herederos con valores actualizados y objetivos.

Procesos de Divorcio: Cuando es necesario dividir bienes inmuebles compartidos durante el matrimonio.

Inversiones Inmobiliarias: Para evaluar la rentabilidad potencial de una propiedad antes de invertir.

Estados Financieros Empresariales: Cuando las compañías necesitan valorizar sus activos inmobiliarios para reportes contables.

Seguros de Propiedades: Para determinar el monto correcto de cobertura asegurable.

Optimización Tributaria: Para presentar información fundamentada ante el SII en casos de discrepancias con avalúos fiscales.

Tasaciones profesionales con colliers Chile

En Colliers Chile, comprendemos que las tasaciones tienen diversas finalidades que requieren expertise adicional. Nuestra área está conformada por especialistas en la valorización de todo tipo de activos, desde aquellos simples hasta los de más alta complejidad, con conocimientos de normas contables, cuantificación de impacto en estados financieros y flexibilidad para adaptarnos a sus requerimientos.

Nuestra Experiencia:

• Más de 4.500 informes de tasación cada año
• Cobertura nacional incluyendo zonas extremas y rurales
• Equipo multidisciplinario: arquitectos, constructores, agrónomos

Certificaciones y Reconocimientos:

• Trabajamos bajo normas RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
• Aplicamos IVS (International Valuation Standards)
• Cumplimos Norma Chilena NCh 3658/1 y 3658/2
• Reconocidos por Euromoney como Mejor Consultora Inmobiliaria de Chile, América Latina y el mundo (2020, 2023, 2024)

Base de Datos Propia: Contamos con información constantemente actualizada que incluye valores de venta y arriendo, absorciones, costos de reposición, tasas de descuento, vacancias y comparables reales actuales, no estimaciones genéricas.

Confianza del Mercado: Nuestros informes son utilizados por los principales bancos del país, fondos de inversión locales e internacionales y organismos públicos, lo que demuestra su validez operativa y credibilidad técnica.

Diferencia entre tasación y avalúo fiscal

Muchas personas confunden estos conceptos al preguntar qué son las tasaciones, pero son fundamentalmente diferentes:

Una tasación comercial o profesional busca el valor de mercado real mediante análisis de comparables actuales, metodologías especializadas y consideración de todos los factores que influyen en el precio. Generalmente refleja el valor que alcanzaría la propiedad en una venta entre partes informadas.

El avalúo fiscal es una valorización administrativa realizada por el SII mediante tablas estandarizadas y criterios técnicos uniformes, cuyo único propósito es calcular el Impuesto Territorial. Este valor suele ser inferior al valor comercial y se actualiza cada cuatro años mediante reavalúos masivos.

Validez y actualización de las tasaciones

Las tasaciones tienen un período de validez limitado debido a la naturaleza dinámica del mercado inmobiliario. Generalmente, una tasación mantiene su vigencia entre 3 y 6 meses, dependiendo de:

• Estabilidad del mercado inmobiliario local
• Tipo de propiedad tasada
• Finalidad de la tasación
• Exigencias de la institución que la requiere

Para procesos de crédito hipotecario, los bancos típicamente exigen que la tasación tenga menos de 90 días de antigüedad al momento de aprobar el financiamiento.

Conclusión

Ahora que sabes qué son las tasaciones, comprendes su importancia fundamental en el ecosistema inmobiliario chileno. Las tasaciones son mucho más que un simple número: son análisis técnicos profesionales que proporcionan certeza, objetividad y fundamento para decisiones patrimoniales significativas. Ya sea que necesites comprar, vender, heredar, asegurar o financiar una propiedad, contar con una tasación profesional te da la tranquilidad de tomar decisiones informadas basadas en información verificable y metodologías reconocidas.Si necesitas una tasación profesional para cualquier tipo de activo inmobiliario, contacta a nuestros especialistas en Colliers Chile. Con más de 40 años de experiencia, metodologías certificadas internacionalmente y un equipo multidisciplinario altamente calificado, te proporcionaremos informes robustos, validados y confiables que te ayudarán a tomar decisiones seguras, informadas y defendibles.