Mejores consejos para tasar un campo agrícola en Chile

La tasación de campos agrícolas en Chile se ha convertido en un proceso cada vez más especializado y necesario. Según datos del INE que compararon los censos de 2002 y 2017, el porcentaje de parcelas de agrado en la Región Metropolitana creció en un 369,3% y en el resto del país aumentó en 820,6%, lo que demuestra el creciente interés por propiedades rurales.

Tasar campo agrícola no es simplemente calcular metros cuadrados multiplicados por un valor unitario. A diferencia de las tasaciones urbanas, donde predominan aspectos físicos y estructurales, la tasación agrícola requiere un análisis holístico que considera desde la calidad del suelo hasta la capacidad productiva, los derechos de agua, la infraestructura de riego y las proyecciones de rentabilidad del negocio agrícola.

Según el Manual de Tasaciones del Ministerio de Bienes Nacionales de Chile, “la tasación debe incluir sólo factores objetivos provenientes del análisis de la naturaleza, calidad, valor y utilidad del inmueble sujeto a tasación”. En este contexto, conocer los consejos fundamentales para tasar predio agrícola te permitirá tomar decisiones informadas, ya sea para compra, venta, financiamiento o simplemente para conocer el valor patrimonial de tu campo.

En este artículo encontrarás los 10 consejos esenciales que utilizan los profesionales para realizar una tasación agrícola precisa y confiable.

Determina la vocación de uso del terreno

El primer paso fundamental para tasar campo agrícola es identificar su vocación de uso. Según el Ministerio de Bienes Nacionales, “es la vocación de uso la que entregará la pauta general para la valoración del territorio”.

Aspectos a considerar:

Capacidad de uso del suelo: Clasificación según potencial agrícola (clases I a VIII según USDA). Los suelos clase I y II son los más valiosos para agricultura intensiva, mientras que las clases VI a VIII son más adecuadas para uso forestal o ganadero extensivo.

Uso actual vs. potencial: Un campo puede estar subutilizado. Por ejemplo, un terreno con suelos clase II usado solo para ganadería extensiva tiene potencial de mayor valor si se desarrolla para frutales o agricultura intensiva.

Zonificación y regulaciones: El Plan Regulador Intercomunal y las normativas locales pueden restringir ciertos usos. En algunas comunas cercanas a zonas urbanas, existe presión por cambio de uso de suelo de agrícola a residencial (parcelas de agrado), lo que puede incrementar significativamente el valor.

Factores climáticos: La altitud, las heladas, la pluviometría y las horas de frío determinan qué cultivos son viables. Según el Manual de Tasaciones, estos factores influyen directamente en la productividad y, por ende, en el valor.

Evalúa los derechos de agua: el activo más crítico

En la tasación agrícola moderna, los derechos de aprovechamiento de aguas constituyen uno de los activos más valiosos y, en muchos casos, representan más del 40% del valor total de un campo.

Elementos clave en la valorización del agua:

Inscripción en el Registro de Aguas: Según el Código de Aguas chileno (DFL 1122 de 1981), lo único que acredita el dominio de un derecho de aprovechamiento de aguas es su inscripción en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces. Un campo sin derechos de agua inscritos pierde automáticamente entre 30% y 60% de su valor potencial.

Tipo de derecho: Los derechos consuntivos (que no requieren devolución del agua) son los más valiosos para agricultura. Los derechos permanentes valen más que los eventuales, y los de ejercicio continuo más que los discontinuos.

Caudal disponible: La unidad de medida es litros por segundo (l/s). Según reportes del mercado chileno, un litro por segundo puede valer entre $15 millones y $68 millones dependiendo de la cuenca y la disponibilidad hídrica. En zonas con declaración de escasez hídrica (como la cuenca del río Elqui en la Región de Coquimbo), los valores aumentan significativamente por la baja oferta.

Fuente de abastecimiento: Las aguas de canales asociados a ríos principales suelen ser más seguras que las aguas subterráneas en zonas de sobreexplotación de acuíferos. Los pozos profundos requieren evaluación del nivel freático y la sustentabilidad del bombeo.

Equivalencia práctica: Según datos del sector, 1 l/s permite el riego agrícola de entre 1 y 4 hectáreas, dependiendo del tipo de cultivo y la eficiencia del sistema de riego.

Consejo profesional: Antes de tasar campo agrícola, solicita un certificado de derechos de agua vigente en la Dirección General de Aguas (DGA) y verifica la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

Analiza la infraestructura de riego y su eficiencia

La infraestructura de riego puede representar entre 15% y 25% del valor total de un predio agrícola productivo. No basta con tener agua; es fundamental contar con sistemas eficientes de distribución.

Sistemas de riego a evaluar:

Riego por goteo: El sistema más eficiente (85-95% de eficiencia). Incrementa significativamente el valor del campo, especialmente para cultivos de alto valor como frutales, hortalizas y vides. La inversión en riego tecnificado puede alcanzar entre $3 millones y $7 millones por hectárea.

Riego por aspersión: Eficiencia media (70-85%). Adecuado para praderas, cultivos extensivos y frutales mayores. Requiere menos mantención que goteo pero consume más agua.

Riego superficial o por inundación: El método más tradicional pero menos eficiente (40-60%). Según la clasificación de la FAO y el Gobierno de Chile citada en el Manual de Tasaciones, estos métodos son los más usados en Chile pero están siendo progresivamente reemplazados por sistemas tecnificados.

Elementos de infraestructura:

• Tranques y embalses (aumentan la seguridad de regadío)
• Sistemas de bombeo y su estado
• Red de distribución (cañerías, compuertas, válvulas)
• Sistemas de fertirrigación automatizados
• Telemetría y control remoto

Depreciación: Los sistemas de riego tecnificado tienen vida útil de 15-25 años. Al tasar predio agrícola, debes aplicar depreciación según la antigüedad y estado de conservación de la infraestructura.

Considera las plantaciones y cultivos permanentes

A diferencia de los cultivos anuales, las plantaciones permanentes (frutales, vides, forestales) se valorizan como parte integral del campo y pueden representar el mayor componente de valor en campos productivos.

Metodología de valorización:

Plantaciones frutales: Según expertos del sector, se valorizan considerando:

• Edad de las plantas y fase productiva (desarrollo, plena producción, declinación)
• Variedad y demanda del mercado (cerezas, arándanos, nueces tienen mayor valor que duraznos o nectarines tradicionales)
• Marco de plantación y densidad
• Portainjertos utilizados
• Estado sanitario certificado

Plantaciones forestales: El Manual de Tasaciones del Ministerio de Bienes Nacionales dedica un capítulo específico al “Bosque Nativo Comercial” y establece metodologías particulares. Se valoriza según:

• Especie forestal (pino radiata, eucaliptus, especies nativas)
• Edad y proyección de cosecha
• Manejo silvicultural aplicado
• Accesibilidad para faenas forestales

Plantaciones vitivinícolas: Las parras tienen valorización especial según:

• Variedad (carmenere, cabernet sauvignon, syrah tienen distintos valores)
• Registro de denominación de origen
• Condición de viñedo certificado orgánico
• Contratos de suministro vigentes con viñas

Importante: La banca no toma en garantía cultivos de corto plazo (hortalizas, cultivos anuales) ya que al ser cosechados restan valor a la garantía. Este factor es crucial para tasación con fines de financiamiento.

Evalúa la ubicación y accesibilidad del campo

La ubicación es un factor determinante que puede hacer variar el valor de un campo agrícola en más del 100% entre dos propiedades con características productivas similares.

Factores de ubicación a analizar:

Distancia a centros urbanos: Los campos cercanos a ciudades importantes (30-80 km) tienen ventajas en:

• Menor costo de transporte de insumos y productos
• Acceso a mano de obra
• Mayor valor por potencial de cambio de uso a parcelas de agrado

Conectividad vial: Según el Manual de Tasaciones, la accesibilidad es una variable crítica. Evalúa:

• Tipo de camino (asfaltado, ripio, tierra)
• Transitabilidad todo el año
• Distancia al camino principal
• Estado de mantención

Cercanía a servicios e infraestructura:

• Plantas de proceso (packings, agroindustrias)
• Puertos de exportación (fundamental para fruta fresca)
• Suministro eléctrico (costo de extensión de red)
• Conectividad digital (cada vez más relevante)

Mercados de destino: Un campo productor de hortalizas a 40 km de Santiago tiene ventaja competitiva sobre uno a 300 km por el menor costo logístico y la posibilidad de cosechar más maduro.

Aplica las metodologías de valorización correctas

Para tasar campo agrícola de manera profesional, existen tres metodologías principales reconocidas internacionalmente por las Normas Internacionales de Valuación (NIV):

Método de comparación de mercado:

Es el más utilizado para terrenos agrícolas. Consiste en:

• Identificar transacciones comparables recientes (últimos 12-24 meses)
• Ajustar por diferencias en: ubicación, calidad de suelo, agua, superficie, infraestructura
• Calcular valor por hectárea ajustado

Limitación: Requiere mercado activo con transacciones comparables. En zonas muy específicas o campos únicos, este método puede ser insuficiente.

Método de costo de reposición:

Se aplica principalmente a construcciones e infraestructura:

• Galpones, bodegas, casas patronales
• Cercos perimetrales
• Sistemas de riego
• Corrales y establos

Se calcula el costo nuevo y se aplica depreciación por:

• Desgaste físico (edad, uso, mantención)
• Obsolescencia funcional (diseños anticuados)
• Obsolescencia económica (exceso de capacidad)

Método de capitalización de rentas (enfoque de ingresos):

Es el método más completo para campos en plena producción. Considera la capacidad del campo para generar ingresos a través de la actividad agrícola.

Proceso:

1. Proyectar flujos de caja del negocio agrícola (5-10 años)
2. Considerar: ingresos por ventas, costos de producción, inversiones necesarias
3. Determinar tasa de descuento apropiada (riesgo agrícola + alternativas de inversión)
4. Calcular Valor Actual Neto (VAN)

Este método es particularmente valioso para:

• Campos con plantaciones frutales en producción
• Predios forestales con manejo establecido
• Campos lecheros con instalaciones completas

Considera factores ambientales y restricciones

Los aspectos ambientales y las restricciones normativas pueden impactar significativamente el valor y las posibilidades de uso de un campo.

Aspectos ambientales a evaluar:

Áreas protegidas: Verifica si el predio colinda o se superpone con:

• Santuarios de la naturaleza
• Reservas nacionales
• Sitios prioritarios de conservación

Humedales y cursos de agua: La Ley de Humedales Urbanos y normativas asociadas establecen restricciones de uso en áreas cercanas a estos ecosistemas.

Especies protegidas: La presencia de flora o fauna protegida puede limitar ciertas actividades productivas.

Pasivos ambientales: Suelos contaminados, botaderos históricos o uso previo industrial pueden requerir remediación costosa.

Restricciones normativas:

SEREMI de Agricultura: Puede establecer restricciones de subdivisión predial mínima (generalmente 5 hectáreas en zonas agrícolas)

Plan Regulador Intercomunal: Define zonas de uso preferente agrícola, restricción de residencial, etc.

Derechos de terceros: Servidumbres de paso, derechos de uso de caminos, postaciones eléctricas que atraviesan el predio.

Consejo: Solicita un Certificado de Informaciones Previas (CIP) en la Dirección de Obras Municipales para conocer todas las restricciones aplicables.

Analiza el potencial de subdivisión y desarrollo

El análisis de la mejor y mayor uso (Highest and Best Use) es fundamental para determinar el valor real de un campo, especialmente en zonas con presión urbana.

Potencial de parcelas de agrado:

Como mencionamos, entre 2002 y 2017 las parcelas de agrado crecieron 369,3% en la RM y 820,6% en el resto del país. Campos ubicados en:

• Radio de 40-80 km de ciudades importantes
• Con buena conectividad vial
• En comunas con atractivos paisajísticos o turísticos

Pueden tener valor de subdivisión muy superior al valor agrícola puro. Una hectárea agrícola de $8-12 millones puede subdividirse en 2 parcelas de 5.000 m² cada una, con valores individuales de $30-60 millones.

Factores que habilitan subdivisión:

• Superficie mínima según norma local (generalmente 5.000 m² o 0,5 ha)
• Factibilidad de agua potable individual (APR o pozos)
• Accesibilidad vial adecuada
• Disponibilidad de electricidad

Desarrollo agroindustrial:

Campos con ubicación estratégica pueden valorizarse para:

• Plantas de proceso (bodegas de frío, packings, agroindustrias)
• Centros logísticos
• Proyectos de turismo rural o agroturismo

Incluye construcciones e instalaciones especializadas

Las mejoras constructivas pueden representar entre 10% y 30% del valor total en campos con buena infraestructura.

Construcciones a valorizar:

Casa patronal y viviendas: Aplica método de costo de reposición depreciado. Considera:

• Superficie construida y materialidad
• Estado de conservación
• Servicios (agua, luz, alcantarillado o fosa)
• Antigüedad y vida útil remanente

Galpones y bodegas: Valoriza según:

• Superficie cubierta
• Altura libre (importante para almacenamiento)
• Tipo de estructura (metálica, hormigón, madera)
• Piso (tierra, radier, pavimento)
• Instalaciones complementarias (cámaras de frío, báscula)

Instalaciones especializadas:

• Packing para fruta (líneas de proceso, túneles de frío)
• Lecherías (sala de ordeña, estanques de enfriamiento)
• Secaderos (nogales, tabaco)
• Establos y corrales techados
• Bodegas para insumos y maquinaria

Inversiones en energía:

Los sistemas de paneles solares y otras mejoras tecnológicas deben valorizarse según:

• Potencia instalada
• Antigüedad
• Estado operativo
• Ahorro energético generado

Contrata profesionales especializados en tasación agrícola

La complejidad de tasar predio agrícola hace imprescindible contar con profesionales especializados que manejen las particularidades del sector.

En Colliers Chile comprendemos que tasar campo agrícola requiere un expertise adicional que va más allá de la simple evaluación inmobiliaria. Por eso, nuestro equipo de Tasaciones cuenta con profesionales especializados en valorización de todo tipo de activos rurales.

Nuestra red global Colliers International nos permite acceder a las mejores prácticas internacionales en tasación agrícola, mientras que nuestro conocimiento local asegura que cada valorización considere las particularidades del mercado chileno.

¿Qué diferencia hay entre tasar un campo y tasar una propiedad urbana?

Las principales diferencias son:

Factores adicionales en campos:

• Calidad y capacidad de uso del suelo
• Derechos de agua (pueden valer más que el terreno)
• Plantaciones permanentes (activos biológicos)
• Vocación productiva y potencial agrícola
• Infraestructura de riego especializada
• Proyecciones de rentabilidad del negocio agrícola

Metodologías: Mientras las propiedades urbanas se valorizan principalmente por comparación de mercado, los campos requieren métodos múltiples incluyendo capitalización de rentas y análisis productivo.

¿Necesito tasar mi campo si no lo voy a vender?

Existen múltiples razones para tasar campo agrícola además de la venta:

• Financiamiento: Los bancos requieren tasaciones actualizadas para hipotecas y créditos de inversión
• Fines tributarios: Declaración de activo fijo según normas del SII
• Estados financieros: Empresas agrícolas deben valorizar sus activos según IFRS
• Sucesiones: Determinación de hijuelas y particiones hereditarias
• Aportes de capital: Valorización para aportes a sociedades
• Seguros: Determinar valores asegurados adecuados
• Gestión patrimonial: Conocer la evolución del valor de tus activos

Expertos recomiendan actualizar la tasación cada 2-3 años para mantener información vigente.

¿Los derechos de agua se tasan por separado?

Sí. Los derechos de aprovechamiento de aguas son bienes independientes del predio según el Código de Aguas chileno. Pueden tasarse separadamente y tienen su propio mercado de transacciones.

Sin embargo, en una tasación integral de campo, el valor de los derechos de agua se incluye como parte del valor total del predio, diferenciando:

• Valor del terreno sin agua
• Valor de los derechos de agua
• Valor de plantaciones e infraestructura

Esta separación es importante porque los derechos de agua pueden venderse independientemente del terreno.

La importancia de una tasación agrícola profesional

Tasar campo agrícola es un proceso complejo que requiere conocimientos especializados en múltiples disciplinas: agronomía, hidrología, ingeniería, economía y derecho de aguas. A diferencia de las propiedades urbanas, los campos agrícolas son activos productivos cuyo valor depende no solo de características físicas, sino de su capacidad de generar rentas futuras.

Los errores en la tasación pueden tener consecuencias costosas:

• Sobrevaloración: Dificultades para vender, rechazo de financiamiento bancario
• Subvaloración: Pérdidas significativas en ventas, inequidad en particiones hereditarias

Una tasación agrícola profesional te proporciona:

• Información objetiva: Valor de mercado basado en datos verificables
• Respaldo técnico: Justificación metodológica reconocida por instituciones
• Base para negociación: Argumentos sólidos en procesos de compraventa
• Cumplimiento normativo: Satisfacción de requerimientos bancarios, tributarios y contables

Ya sea que necesites tasar predio agrícola para venta, compra, financiamiento, sucesión o gestión patrimonial, contar con un equipo profesional especializado marca la diferencia entre una transacción exitosa y una problemática.

En Colliers Chile, nuestro equipo de tasaciones agrícolas combina experiencia internacional con conocimiento profundo del mercado local para entregar valoraciones precisas, confiables y reconocidas por todas las instituciones relevantes del sector.

¿Necesitas tasar tu campo agrícola con profesionales especializados?

Contacta a nuestro equipo de Tasaciones en Colliers Chile

Contamos con más de 40 años de experiencia en el mercado inmobiliario chileno y somos reconocidos por Euromoney como la Mejor Asesoría Inmobiliaria de Chile, Latinoamérica y el mundo.