Tasación para herencia: cómo valorizar bienes en una sucesión

La tasación para herencia es el proceso de determinar el valor de todos los bienes que dejó una persona fallecida, necesario para tramitar la posesión efectiva, calcular impuestos y repartir equitativamente entre herederos. En Chile existen dos tipos de valorización: el avalúo fiscal que se utiliza obligatoriamente para declarar la herencia ante el Servicio de Impuestos Internos, y la tasación comercial que determina el valor real de mercado cuando los herederos deciden vender o necesitan repartir bienes de forma justa. Esta guía explica cuándo necesitas cada tipo de tasación en una sucesión, qué bienes se deben valorizar, cómo se calcula el impuesto a la herencia y cómo obtener tasaciones profesionales para tomar decisiones informadas.

¿Qué es la posesión efectiva y por qué importa la tasación?

Posesión efectiva: primer paso legal

La posesión efectiva es la resolución que reconoce oficialmente quiénes son los herederos de una persona fallecida. Sin este trámite, ningún heredero puede disponer legalmente de los bienes heredados: no se puede vender, arrendar, hipotecar ni inscribir a nombre propio.

Existen dos tipos:

Posesión efectiva intestada (sin testamento): Se tramita en el Servicio de Registro Civil e Identificación cuando el fallecido no dejó testamento. La ley chilena determina quiénes heredan según órdenes sucesorios.

Posesión efectiva testada (con testamento): Se tramita ante un Tribunal Civil con representación de abogado cuando existe testamento válido.

Inventario de bienes: valorización obligatoria

Durante el proceso de posesión efectiva, se debe realizar un inventario de todos los bienes del fallecido con su respectiva valorización. Este inventario puede ser:

Inventario solemne: Realizado ante notario público y dos testigos, obligatorio cuando hay menores de edad entre los herederos.

Inventario simple: Con firma de todos los herederos mayores de edad, aceptado cuando todos pueden administrar sus bienes.

La tasación en una sucesión es fundamental porque determina el valor total de la herencia para calcular el impuesto que cada heredero debe pagar según la Ley 16.271 sobre impuesto a las herencias y donaciones.

Cómo se valorizan los bienes para la herencia

Bienes raíces: avalúo fiscal

Los inmuebles (casas, departamentos, parcelas, terrenos) se valorizan según el avalúo fiscal vigente al semestre en que ocurrió el fallecimiento del causante.

Excepción importante: Si el fallecido adquirió el inmueble dentro de los tres años anteriores a su muerte, se usa el valor de adquisición (precio que pagó) si este fue superior al avalúo fiscal.

Ejemplo:

• Fallecimiento: julio 2025
• Casa con avalúo fiscal: $80.000.000
• Comprada en 2023 por: $120.000.000
• Valor para herencia: $120.000.000 (se usa el mayor)

Menaje de casa

El menaje (muebles, electrodomésticos, objetos personales del hogar) se valora de dos formas:

Sin inventario detallado: Se presume que el menaje equivale al 20% del avalúo fiscal del último domicilio del causante.

Con inventario valorizado: Si los herederos presentan un listado detallado de muebles con valores, se usa ese monto en lugar de la presunción del 20%.

Vehículos

Los automóviles, camionetas y motocicletas se valorizan según la tasación que determina el SII para fines del impuesto al permiso de circulación, vigente a la fecha del fallecimiento.

Acciones y valores

Las acciones de sociedades anónimas se valorizan según certificación de la Comisión para el Mercado Financiero, consultando el valor de cotización a la fecha de apertura de la sucesión.

Negocios y empresas

Los negocios unipersonales o participaciones en sociedades se valorizan aplicando el porcentaje de derechos del causante sobre el valor total del patrimonio de la empresa, determinado según balance a la fecha del fallecimiento.

Bienes muebles

Joyas, obras de arte, antigüedades, equipamiento electrónico y demás bienes muebles se valorizan a su valor corriente en plaza, es decir, el precio que alcanzarían en una venta en condiciones normales de mercado.

Impuesto a la herencia: cálculo según valorización

Base imponible

El impuesto a la herencia se calcula sobre el valor total de los bienes inventariados, menos las deudas y gastos funerarios del causante. Esta base se divide entre los herederos según las disposiciones legales o del testamento.

Tasas según parentesco

El impuesto es progresivo y varía significativamente según el grado de parentesco:

Primer grado (hijos, padres, cónyuge): Tasas desde 1% hasta 25% según monto heredado.

Segundo grado (hermanos, nietos, abuelos): Tasas desde 2,5% hasta 30%.

Tercer grado y no parientes: Tasas desde 5% hasta 35%.

Tramos y exenciones

La tramitación de posesión efectiva tiene costos según el valor total de la herencia:

Tramo 1: Hasta 15 UTA (aproximadamente $10.500.000 en 2026) – Gratuito

Tramo 2: Entre 15 y 45 UTA – 1,6 UTM

Tramo 3: Superior a 45 UTA – 2,5 UTM

Tasación comercial para vender bienes heredados

Diferencia entre avalúo fiscal y tasación comercial

El avalúo fiscal usado en la posesión efectiva generalmente es 30-50% inferior al valor real de mercado. Esto genera problemas al momento de vender o repartir:

Avalúo fiscal (para impuestos):

• Determinado por el SII cada 4 años
• No refleja condiciones actuales del mercado
• Subestima el valor comercial real

Tasación comercial (para vender):

• Realizada por tasador profesional
• Considera oferta y demanda actual
• Refleja precio que se puede obtener en venta

Ejemplo práctico:

• Casa en Las Condes
• Avalúo fiscal para herencia: $90.000.000
• Tasación comercial actual: $180.000.000
• Diferencia: $90.000.000 (100%)

Cuándo necesitas tasación comercial

Para vender la propiedad heredada:

Después de obtener la posesión efectiva inscrita, si los herederos deciden vender el inmueble, necesitan una tasación comercial profesional para:

• Fijar un precio competitivo de venta
• Negociar informadamente con compradores
• Evitar vender por debajo del valor de mercado

Para repartir equitativamente entre herederos:

Cuando hay múltiples herederos y varios bienes (por ejemplo, dos casas), usar solo el avalúo fiscal para repartir puede ser injusto:

Situación típica:

• Casa A: avalúo fiscal $50M, valor comercial $100M
• Casa B: avalúo fiscal $50M, valor comercial $150M
• Herederos: dos hijos

Si se reparten solo por avalúo fiscal (cada uno recibe una casa), el segundo hijo estaría recibiendo $50M más de valor real. Una tasación comercial de ambas propiedades permite compensar la diferencia con dinero u otros bienes.

Para comprar la parte de otros herederos:

Si un heredero quiere quedarse con la propiedad y comprar la parte de los demás, la tasación comercial determina cuánto debe pagar a cada uno.

Costo tributario de vender bienes heredados

Valor de costo para impuestos

Cuando vendes un bien que heredaste, el valor de costo reconocido por el SII para calcular el impuesto a las ganancias de capital es el valor que se consideró en la posesión efectiva, reajustado por IPC desde el mes anterior al fallecimiento hasta el mes anterior a la venta.

Ejemplo:

• Departamento heredado en julio 2024
• Avalúo fiscal posesión efectiva: $60.000.000
• Venta en abril 2026: $110.000.000
• Costo tributario: $60.000.000 reajustado por IPC (aprox $62.000.000)
• Ganancia de capital: $48.000.000 (tributa impuesto a la renta)

Por esto es importante que cuando se adquirió el inmueble dentro de los últimos 3 años antes del fallecimiento, se declare el valor de adquisición superior en lugar del avalúo fiscal, para reducir la ganancia de capital tributaria en una futura venta.

Proceso paso a paso: tasaciones en una herencia

Etapa 1: Posesión efectiva

1. Reúne certificado de defunción, certificados de nacimiento de herederos, certificado de avalúo fiscal de inmuebles
2. Prepara inventario de bienes con valorizaciones según Ley 16.271 (avalúo fiscal para inmuebles, valor corriente para muebles)
3. Tramita posesión efectiva en Registro Civil (sin testamento) o Tribunal (con testamento)
4. Obtén resolución de posesión efectiva

Etapa 2: Declaración y pago de impuesto

1. Presenta formulario de declaración de herencia al SII (Formulario 4412)
2. Calcula impuesto según tabla de tasas progresivas y parentesco
3. Paga impuesto a la herencia (si corresponde)
4. Obtén determinación del SII

 Etapa 3: Inscripción de inmuebles

1. Inscribe posesión efectiva en Conservador de Bienes Raíces
2. Realiza inscripción especial de herencia de cada inmueble
3. Los herederos quedan como comuneros del bien

Etapa 4: Partición o venta

Si deciden vender:

• Solicita tasación comercial profesional
• Fija precio de venta basado en valor de mercado
• Todos los herederos deben firmar escritura de venta
• Reparte utilidades según porcentaje de herencia

Si deciden adjudicar:

• Solicita tasación comercial de todos los bienes
• Acuerda partición según valores reales
• Firma escritura de adjudicación ante notario
• Inscribe en Conservador

Colliers: tasaciones para herencias y sucesiones

Colliers Chile ofrece tasaciones comerciales profesionales para herederos que necesitan conocer el valor real de mercado de propiedades heredadas.

Servicios especializados:

Tasación para venta: Determina el precio competitivo al que se puede vender la propiedad heredada en el mercado actual, considerando ubicación, estado, superficie y comparables recientes.

Tasación para partición: Valoriza múltiples inmuebles de una herencia para repartir equitativamente entre herederos, evitando conflictos por diferencias de valor.

Informes técnicos detallados: Incluyen análisis de mercado, fotografías, descripción arquitectónica, comparables de venta y conclusión fundamentada del valor comercial.

Validez bancaria y legal: Nuestros informes son aceptados por bancos si los herederos necesitan financiamiento, y por tribunales en casos de partición judicial.

La tasación para herencia en Chile implica dos procesos distintos: primero, la valorización obligatoria según avalúo fiscal y valores determinados por ley para tramitar la posesión efectiva y pagar impuestos; segundo, la tasación comercial profesional cuando los herederos deciden vender propiedades o necesitan repartir bienes equitativamente según valores reales de mercado. El avalúo fiscal subestima significativamente el valor comercial, por lo que es fundamental obtener una tasación en una sucesión realizada por profesionales antes de vender o adjudicar inmuebles. Colliers ofrece servicios especializados en tasaciones para herencias, facilitando acuerdos justos entre herederos y maximizando el valor en ventas.¿Heredaste una propiedad y necesitas saber su valor real? Solicita tu tasación en tasaciones.colliers.cl