IVA vivienda: cuándo aplica al comprar y vender casas en Chile

Para saber si pagas IVA al comprar una vivienda en Chile, debes considerar quién es el vendedor: si compras a una empresa inmobiliaria o constructora (vendedor habitual), pagas 19% de IVA sobre el valor de la propiedad. Si adquieres una vivienda usada de un particular (vendedor no habitual), la operación está exenta de IVA. Las viviendas adquiridas con subsidio habitacional también están exentas, sin importar el monto. Actualmente, el gobierno del Presidente José Antonio Kast presentó en marzo de 2026 un proyecto para eliminar temporalmente el IVA a viviendas nuevas durante 12 meses, lo que podría reducir precios entre 10% y 15%. Este artículo explica cómo funciona el IVA vivienda, las exenciones aplicables y las propuestas vigentes.

¿Aplica IVA en vivienda usada?

La respuesta corta es: no, generalmente no aplica IVA en vivienda usada vendida entre particulares. Sin embargo, existen excepciones importantes.

Concepto de “vendedor habitual”

Desde la Reforma Tributaria de 2014 (implementada en 2016), el IVA en vivienda no depende de si la propiedad es nueva o usada, sino de quién la vende:

Vendedor no habitual (sin IVA):

• Personas naturales que venden su casa o departamento de uso personal
• Quienes heredan una propiedad y la venden
• Particulares que venden inmuebles ocasionalmente

Vendedor habitual (con IVA 19%):

• Empresas inmobiliarias y constructoras
• Personas o empresas dedicadas a la compraventa de bienes raíces
• Quienes compran propiedades usadas para repararlas y revenderlas

Presunción de habitualidad

La ley establece una presunción legal importante: se considera habitual la venta de una propiedad efectuada antes de un año desde su adquisición, contado desde la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Cómo evitar la presunción:

Si compraste una vivienda sin ánimo de revenderla pero necesitas venderla antes del año por razones justificadas (traslado laboral, divorcio, problemas económicos), debes presentar ante notario la Declaración Jurada del Artículo 75 del Código Tributario, disponible en notarías y en www.sii.cl.

Exenciones aplicables a vivienda usada

Venta con subsidio habitacional: Cualquier vivienda adquirida mediante subsidio del Ministerio de Vivienda está exenta de IVA, independiente del monto del subsidio.

Vivienda DFL2: Las propiedades acogidas al Decreto con Fuerza de Ley N°2 mantienen beneficios tributarios específicos, aunque la reforma redujo algunos.

IVA vivienda nueva: cómo se aplica el 19%

Operaciones gravadas

El IVA vivienda nueva aplica cuando una empresa constructora o inmobiliaria vende:

Departamentos nuevos: Unidades en edificios construidos por la misma empresa o desarrolladora.

Casas en proyectos inmobiliarios: Viviendas en condominios o loteos comerciales nuevos.

Edificios completos: Construcciones nuevas vendidas en su totalidad.

Importante sobre el terreno: El IVA grava solo el valor de la construcción, no el terreno. Las empresas vendedoras deben separar contablemente ambos componentes para aplicar correctamente el impuesto.

Beneficio Tributario al Crédito Hipotecario

Desde el 1 de noviembre de 2023 existe un beneficio tributario que funciona como crédito reembolsable al declarar impuestos a la renta:

Características:

• Monto máximo: Hasta 16 UTM anuales
• Vigencia: 5 años (2024-2029)
• Aplica a: Compra de vivienda nueva con crédito hipotecario
• Requisito: Vivienda con recepción final al inicio de vigencia de la ley, o contrato de compraventa posterior al 16 de octubre de 2023

Este beneficio busca compensar parcialmente el impacto del IVA en el precio final de las viviendas nuevas.

Crédito Especial de IVA para Constructoras

Históricamente, las empresas constructoras tenían derecho al Crédito Especial de IVA de la Construcción, que reducía la carga tributaria de viviendas DFL2. Sin embargo:

Modernización Tributaria 2020: Se redujo gradualmente este crédito durante el segundo gobierno de Sebastián Piñera.

Financiamiento PGU: Cambios posteriores asociados a la Pensión Garantizada Universal eliminaron progresivamente el crédito, elevando costos del sector e incrementando recaudación fiscal.

Historia del IVA a las viviendas en Chile

Reforma Tributaria 2014-2016

Antes de la reforma del segundo gobierno de Michelle Bachelet, la venta de propiedades no estaba gravada con IVA, salvo excepciones contadas. La modificación cambió radicalmente el panorama:

Impacto en precios: Según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la incorporación del IVA generó un aumento superior al 12% en el valor de venta de propiedades nuevas.

Objetivo recaudatorio: La medida buscaba equiparar el tratamiento tributario entre bienes muebles e inmuebles, aumentando la recaudación fiscal.

Ajustes posteriores

Gobierno de Piñera (2018-2022): Modernización Tributaria con ajustes al crédito especial de constructoras.

Gobierno de Boric (2022-2026): Beneficio Tributario al Crédito Hipotecario (Ley vigente desde noviembre 2023) como medida compensatoria.

Eliminar IVA vivienda gobierno: propuesta Kast 2026

Proyecto Reconstrucción Nacional

En marzo de 2026, el Presidente José Antonio Kast presentó el proyecto de ley “Para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico”, que incluye la exención transitoria y voluntaria de IVA a la venta de viviendas nuevas por 12 meses.

Características de la exención

Carácter temporal: La medida tendría vigencia de 12 meses, contados desde el primer día hábil del mes siguiente a la publicación de la ley.

Carácter opcional: Las empresas vendedoras pueden optar por aplicar la exención, no es obligatoria.

Viviendas elegibles: Inmuebles con recepción municipal parcial o definitiva al momento de publicarse la ley.

Límite por persona: El comprador puede acceder a la exención únicamente por una vivienda en todo el territorio nacional. Si posee dos o más inmuebles, debe declarar cuál es su residencia principal.

Objetivos y proyecciones

Stock acumulado: Existen aproximadamente 100.000 viviendas nuevas sin comprador en Chile, según la CChC.

Déficit habitacional: El país enfrenta un déficit estimado en 500.000 unidades habitacionales.

Reducción esperada: La exención podría reducir el precio final de las propiedades entre 10% y 15%, según estimaciones del Ejecutivo.

Reactivación sectorial: La medida busca dinamizar la construcción, generar empleo y absorber el inventario disponible.

Otras medidas habitacionales del proyecto

Eliminación de contribuciones a la primera vivienda: Para propietarios mayores de 65 años sobre su inmueble principal de residencia habitual, con aportes compensatorios al Fondo Común Municipal.

Cómo afecta el IVA al precio final de tu vivienda

Ejemplo práctico

Compra de departamento nuevo a inmobiliaria:

• Valor de la construcción: $80.000.000
• Valor del terreno (sin IVA): $20.000.000
• IVA 19% sobre construcción: $15.200.000
• Precio final: $115.200.000

Comparación con propiedad usada equivalente:

• Precio total: $115.200.000
• IVA: $0 (vendedor no habitual)
• Diferencia efectiva: $15.200.000 a favor del comprador

Impacto en presupuesto familiar

Crédito hipotecario: El IVA incrementa el monto a financiar, elevando el dividendo mensual y los intereses totales pagados durante la vida del crédito.

Pie inicial: Los bancos prestan típicamente hasta 80% del valor de la propiedad, por lo que el IVA aumenta el pie inicial requerido.

Beneficio compensatorio: El crédito tributario hasta 16 UTM anuales (hasta 2029) puede mitigar parcialmente este impacto.

Tasación profesional y planificación tributaria

Importancia de tasaciones precisas

Tanto al comprar como al vender una vivienda, contar con una tasación comercial profesional es fundamental para:

Definir precio justo: Conocer el valor de mercado real, sin sobreprecios por IVA inflado o subprecios por desinformación.

Negociación informada: Comparar valores entre propiedades nuevas (con IVA) y usadas (sin IVA) considerando todos los componentes.

Planificación tributaria: Anticipar costos totales (IVA + comisiones + gastos notariales + conservador) antes de comprometerte.

Colliers: tasaciones de vivienda en Chile

Colliers Chile ofrece tasaciones comerciales profesionales que te permiten tomar decisiones informadas en la compra o venta de tu vivienda, considerando el impacto del IVA y otros factores tributarios.

El IVA vivienda en Chile aplica 19% solo cuando compras a vendedores habituales (inmobiliarias o constructoras), no en operaciones entre particulares. La presunción de habitualidad por venta antes de un año puede activarse, evitable mediante declaración jurada ante notario. El beneficio tributario al crédito hipotecario (hasta 16 UTM hasta 2029) compensa parcialmente el impacto del IVA, y la propuesta del gobierno actual de eliminar IVA vivienda gobierno por 12 meses podría reducir precios entre 10% y 15%. Contar con tasaciones profesionales de Colliers te permite tomar decisiones informadas considerando todos los factores tributarios.

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