Densidades residenciales: qué cambia con la reforma a la OGUC

El cambio en las densidades residenciales que impulsa el Gobierno modifica el coeficiente de habitantes por vivienda que se usa para traducir la densidad de un plan regulador en número de unidades construibles. Hoy ese factor es de cuatro habitantes por vivienda; la propuesta original del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, presentada en abril de 2026, planteaba reducirlo a dos —y a uno en viviendas económicas—, pero tras la consulta pública el texto definitivo lo fijó en 2,8 habitantes por vivienda y en 1,4 para viviendas económicas cercanas a infraestructura de transporte. El decreto supremo N° 68 fue firmado el 24 de julio de 2026 y se encuentra en trámite de toma de razón ante la Contraloría General de la República, por lo que aún no rige. 

Cómo se calculan hoy las densidades residenciales

De habitantes por hectárea a número de viviendas

Los planes reguladores comunales no fijan cuántos departamentos puede tener un proyecto: fijan una densidad bruta expresada en habitantes por hectárea. Para pasar de esa cifra al número de unidades edificables, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones aplica un coeficiente estándar de habitantes por vivienda.

Ejemplo con el factor vigente:

• Norma del plan regulador: 1.000 habitantes por hectárea
• Coeficiente actual: 4 habitantes por vivienda
• Resultado: 250 viviendas por hectárea

Ejemplo con el coeficiente propuesto:

• Misma norma: 1.000 habitantes por hectárea
• Coeficiente del decreto: 2,8 habitantes por vivienda
• Resultado: aproximadamente 357 viviendas por hectárea

El terreno no cambia, la altura permitida no cambia y el plan regulador tampoco: lo que cambia es el número de unidades que caben dentro del mismo techo poblacional. En la práctica, esto se traduce en departamentos más pequeños dentro del mismo volumen edificado.

El argumento demográfico

El sustento técnico del cambio es el Censo 2024, que registró un promedio de 2,8 personas por hogar en Chile, con una proporción creciente de hogares unipersonales. El coeficiente de cuatro habitantes por vivienda refleja una composición familiar que ya no corresponde a la realidad del país, lo que genera una brecha entre la capacidad poblacional que autoriza el plan regulador y las unidades que efectivamente se pueden construir.

Qué contiene el decreto supremo N° 68

Además del ajuste a las densidades residenciales, el texto ingresado a Contraloría contempla:

Conjuntos armónicos: La superficie mínima exigida baja de 5.000 m² a 2.500 m², ampliando el universo de terrenos que pueden acogerse a este régimen.

Viviendas económicas menores a 90 m²: Podrían aumentar su altura hasta un 50% respecto de lo que establece el plan regulador respectivo, y elevar el coeficiente de constructibilidad hasta un 75% cuando se ubiquen cerca de vías estructurantes o infraestructura de transporte público.

Zonas de conservación histórica: Los instrumentos de planificación podrían rebajar los beneficios urbanísticos solo un 25%, frente al 50% de la normativa actual.

Estacionamientos: Se reduce a la mitad la dotación mínima exigida para proyectos ubicados a no más de 600 metros de recorrido peatonal de una estación de metro, tren, teleférico o tranvía.

Medición de superficie edificada: Pasa a medirse hasta la cara interior de los muros perimetrales y no hasta la exterior, con lo que el espesor del muro deja de consumir constructibilidad.

Caducidad de permisos: Se mantuvo en tres años. La propuesta de extenderla a seis años no fue incorporada al texto final.

Objetivo declarado: Una caída progresiva del precio real de las viviendas nuevas de entre 10% y 15%, junto con una reducción de plazos en procesos de reconstrucción tras desastres naturales.

Cómo afecta al plan regulador comunal

Tensión entre reglamento nacional e instrumento local

La OGUC es el reglamento general que desarrolla la Ley General de Urbanismo y Construcciones y que aplican todas las direcciones de obras municipales. El plan regulador comunal, en cambio, define las condiciones específicas de cada zona mediante un proceso técnico y participativo aprobado localmente.

El punto de conflicto es que el decreto altera la capacidad edificatoria efectiva sin modificar formalmente ningún plan regulador. La densidad expresada en habitantes por hectárea se mantiene intacta; lo que cambia es su traducción a unidades.

Los reparos municipales

La consulta pública recibió 957 registros —frente a un promedio histórico cercano a 85 en procesos anteriores— con intervención de 41 municipios. Entre los cuestionamientos:

• Un eventual exceso de las facultades reglamentarias del Ejecutivo, al intervenir por decreto materias que la ley entregaría a los planes reguladores
• Debilitamiento de la autonomía municipal en la planificación urbana
• Riesgo de sobredensificación en comunas con infraestructura saturada

La respuesta municipal disponible

Los municipios conservan herramientas para neutralizar el efecto del decreto en su territorio: pueden modificar su plan regulador —proceso que puede tomar hasta tres años— o enmendarlo, vía más rápida que suele resolverse en menos de un año, ajustando a la baja la densidad bruta o exigiendo estacionamientos adicionales.

A esto se suma la Ley N° 21.807, publicada el 16 de febrero de 2026, que moderniza el sistema de planificación territorial, incorpora silencio positivo cuando el concejo municipal no se pronuncia en 60 días y habilita al plan regulador intercomunal para establecer densidades mínimas en sectores con buena accesibilidad.

Qué significa para la industria inmobiliaria

Revalorización de terrenos bien localizados

El efecto más inmediato no está en el precio de venta de las viviendas, sino en el valor del suelo. Un mismo paño, con el mismo plan regulador, rinde más unidades y por lo tanto más ingresos potenciales. Ese mayor rendimiento tiende a capitalizarse en el precio del terreno antes de que el beneficio llegue al comprador final.

Los terrenos cercanos a estaciones de metro y ejes estructurantes concentran el mayor impacto, ya que acumulan simultáneamente el ajuste de densidad, la rebaja de estacionamientos y los incentivos de constructibilidad para vivienda económica.

Contexto de déficit habitacional

Según la Cámara Chilena de la Construcción, en enero de 2026 el déficit habitacional bordeaba las 980.000 viviendas, con la Región Metropolitana concentrando el 42% del requerimiento. El déficit total descendió cerca de 10%, pero el allegamiento en sectores medios aumentó alrededor de 7%, lo que sitúa la presión precisamente en el segmento que depende del mercado y no del subsidio directo.

Incertidumbre durante la tramitación

Mientras el decreto permanece en toma de razón, los proyectos en desarrollo enfrentan un escenario de dos escenarios posibles. Terrenos cuya cabida depende de los parámetros propuestos, permisos ya ingresados a la dirección de obras y modelos financieros construidos sobre el factor cuatro requieren evaluación bajo ambas hipótesis normativas.

Evalúa tu terreno antes de que cambie la regla

El ajuste a las densidades residenciales redefine cuántas viviendas caben en un terreno sin tocar una sola línea del plan regulador. Para quien tiene suelo, un proyecto en carpeta o una decisión de compra pendiente, la diferencia entre el factor cuatro y el factor 2,8 puede representar cientos de unidades y una variación sustantiva en el valor del activo. A ello se suma la posibilidad de que los municipios reaccionen enmendando sus instrumentos, lo que hace del análisis territorial comuna por comuna una necesidad y no un ejercicio académico.

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