Tasación Banco: Lo que necesitas saber antes de tu crédito hipotecario

Introducción

¿Estás a punto de solicitar un crédito hipotecario y te preguntas qué es la tasación banco? Este proceso es fundamental para acceder al financiamiento de tu propiedad. La tasación bancaria determina el valor que la institución financiera asignará a tu inmueble y, por lo tanto, el monto máximo que podrá prestarte. Comprender cómo funciona este proceso, sus costos y plazos te ayudará a planificar mejor tu compra y evitar sorpresas desagradables durante la operación.

¿Qué es una tasación bancaria?

La tasación bancaria es un informe técnico realizado por un tasador experto que determina el valor comercial de una propiedad para fines de financiamiento hipotecario. A diferencia de una tasación comercial tradicional, la tasación banco tiene un propósito específico: permitir a la institución financiera evaluar si el valor del inmueble hipotecado cubre adecuadamente el monto del crédito que otorgará.

Este análisis busca determinar el valor más presumible y probable de un bien raíz, considerando factores objetivos del mercado y características específicas de la propiedad. El banco necesita asegurarse de que, en caso de no pago, el valor de liquidación del inmueble cubra la deuda pendiente, convirtiendo la tasación en un elemento crítico del proceso crediticio.

¿Por qué los bancos exigen una tasación?

Las instituciones financieras requieren tasaciones bancarias por múltiples razones de gestión de riesgo:

Protección del Capital: El banco necesita garantizar que el valor del activo que recibirá como garantía hipotecaria sea suficiente para recuperar el capital prestado en caso de ejecución hipotecaria.

Cumplimiento Normativo: Las entidades financieras están obligadas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) a seguir procedimientos estandarizados de evaluación crediticia, incluyendo tasaciones profesionales.

Determinación del Monto de Financiamiento: La tasación establece la base para calcular el porcentaje máximo que el banco financiará, generalmente alrededor del 80% del menor valor entre la tasación y el precio de venta acordado.

Minimización de Riesgo: Una valorización objetiva protege tanto al banco como al comprador de sobrevalorar o subvalorar un activo, asegurando que la operación refleje valores reales de mercado.

Diferencia entre tasación bancaria y valor de venta

Un aspecto fundamental que debes comprender es la distinción entre el valor comercial acordado y el valor según la tasación banco:

Valor de Venta o Precio Acordado: Es el monto que vendedor y comprador negocian y establecen en la promesa de compraventa. Este precio puede incluir factores emocionales, urgencia de venta, mobiliario incluido y condiciones particulares de la negociación.

Valor de Tasación Bancaria: Es una valorización técnica y objetiva que considera comparables de mercado, características físicas, ubicación, estado de conservación y factores económicos actuales. Generalmente, las tasaciones bancarias tienden a ser conservadoras, arrojando valores que no consideran los descuentos típicos de negociación que oscilan entre 5% y 10%.

Implicancia Práctica: Los bancos en Chile financian típicamente el 80% del menor valor entre la tasación bancaria y el precio de venta. Por ejemplo, si acuerdas comprar una propiedad en $100 millones pero la tasación arroja $95 millones, el banco financiará el 80% de $95 millones ($76 millones), y deberás aportar $24 millones como pie, no los $20 millones que habías planificado originalmente.

El proceso de tasación bancaria paso a paso

Entender el procedimiento de la tasación banco te permitirá anticiparte y facilitar el proceso:

1. Solicitud de Tasación Una vez aprobado comercialmente tu crédito, el ejecutivo del banco envía una solicitud a una empresa tasadora externa. 

2. Coordinación de Visita La empresa tasadora contacta al propietario actual o al corredor inmobiliario para agendar una inspección de la propiedad. Es recomendable que el comprador también participe en esta visita para conocer los aspectos que se evaluarán.

3. Inspección en Terreno Un tasador profesional visita el inmueble para:

• Verificar dimensiones y distribución de espacios
• Evaluar estado de conservación y mantención
• Documentar fotográficamente la propiedad
• Identificar materiales de construcción y terminaciones
• Analizar orientación, luminosidad y ventilación
• Revisar instalaciones (eléctrica, sanitaria, gas, climatización)

4. Análisis de Mercado El tasador investiga propiedades comparables en el sector, considerando ventas efectivas recientes registradas en Conservadores de Bienes Raíces, ofertas actuales del mercado y tasaciones anteriores realizadas en la zona.

5. Elaboración del Informe Se prepara un documento técnico que incluye:

• Descripción detallada de la propiedad
• Análisis comparativo de mercado
• Metodología de valorización aplicada
• Valor final determinado
• Fotografías y respaldos documentales

6. Entrega al Banco El informe se envía a la institución financiera, que lo revisa y valida antes de continuar con el proceso crediticio. El plazo total típico es de 7 a 15 días hábiles.

¿Cuánto cuesta una tasación bancaria?

El costo de la tasación bancaria en Chile es uno de los gastos operacionales asociados a la obtención de un crédito hipotecario. Según información de instituciones financieras chilenas, el valor aproximado es de 2 a 5 UF para propiedades habitacionales estándar.

Este costo puede variar según:

• Tipo de propiedad (casa, departamento, local comercial)
• Ubicación geográfica (zonas urbanas vs. rurales)
• Complejidad del inmueble (propiedades atípicas pueden requerir tasaciones especializadas)
• Urgencia en la entrega del informe

Es importante destacar que este gasto generalmente lo asume el solicitante del crédito como parte de los costos de operación, junto con el estudio de títulos, gastos notariales e impuesto al mutuo hipotecario.

Factores que evalúa una tasación banco

Los tasadores bancarios consideran múltiples variables para determinar el valor del inmueble:

Ubicación y Entorno:

• Comuna y barrio específico
• Conectividad y acceso a transporte público
• Proximidad a servicios (colegios, hospitales, comercio)
• Desarrollo y plusvalía del sector
• Características del vecindario

Características Físicas:

• Superficie total de terreno y construcción
• Número de dormitorios, baños y estacionamientos
• Calidad de materiales y terminaciones
• Estado de conservación general
• Antigüedad de la construcción

Aspectos Técnicos:

• Cumplimiento normativo y permisos de edificación
• Instalaciones (eléctrica, sanitaria, gas, climatización)
• Orientación solar y ventilación natural
• Eficiencia energética
• Amenidades (quincho, bodega, áreas comunes)

Análisis de Mercado:

• Ventas efectivas recientes en el sector
• Oferta disponible de propiedades similares
• Tendencias de precios y velocidad de venta
• Proyectos de infraestructura planificados

¿Qué hacer si no estás de acuerdo con la tasación?

Si consideras que el valor determinado por la tasación banco no refleja adecuadamente el valor real de la propiedad, tienes opciones:

Solicitar Reconsideración: Puedes presentar al banco evidencias y argumentos que justifiquen un valor superior. Esto puede incluir:

• Mejoras recientes no consideradas en la tasación
• Comparables de mercado con valores superiores
• Características especiales del inmueble
• Errores en superficies o detalles técnicos

Segunda Tasación: Algunos bancos permiten solicitar una segunda tasación, aunque esto implica un costo adicional que deberás asumir. La nueva valorización puede confirmar o modificar el valor inicial.

Aumentar el Pie: Si la tasación es inferior al precio acordado y no puedes modificarla, deberás aumentar tu aporte inicial para cubrir la diferencia y mantener el financiamiento requerido.

Renegociar el Precio: Puedes usar el resultado de la tasación como argumento para renegociar el precio de venta con el propietario, especialmente si la diferencia es significativa.

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• Cumplimiento riguroso de plazos comprometidos

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Resumen

La tasación banco es un proceso esencial al solicitar un crédito hipotecario en Chile. Comprender cómo funciona, qué factores evalúa, sus costos y plazos te permite planificar mejor tu compra y evitar contratiempos. Recuerda que la tasación bancaria puede diferir del precio de venta acordado, lo que puede requerir ajustes en tu pie inicial.Si necesitas una tasación profesional para tu crédito hipotecario o quieres obtener una valorización independiente antes de iniciar el proceso bancario, contacta a nuestros especialistas en Colliers Chile. Nuestro equipo de expertos te proporcionará una tasación rigurosa, técnicamente sólida y reconocida por las principales instituciones financieras del país.