El auge del mercado inmobiliario regional en Chile: Nuevos polos de desarrollo y crecimiento hipotecario

El mercado inmobiliario chileno está experimentando una transformación significativa fuera de la Región Metropolitana. Dos fenómenos simultáneos están redibujando el mapa del sector: la consolidación de nuevos polos inmobiliarios y turísticos desde el norte hasta la Patagonia, y el crecimiento sostenido del mercado hipotecario en regiones, donde tres zonas concentran casi la mitad de las operaciones. En este artículo te contamos sobre 2 noticias publicadas en el Diario Financiero donde fue consultada Daniela Salazar, gerenta comercial de valuaciones en Colliers

Nuevos polos inmobiliarios: De Huentelauquén a Cerro Castillo

Durante décadas, los polos inmobiliarios fuera de la capital se limitaban a unos pocos nombres: Viña del Mar, La Serena y Pucón. Sin embargo, en los últimos años ha surgido una nueva generación de destinos donde los valores de parcelas oscilan entre los $2.800 y $4.500 millones, dependiendo del nivel de consolidación de cada zona.

Principales Zonas de Desarrollo

El territorio chileno muestra ahora un mapa diversificado de oportunidades inmobiliarias:

Valle del Elqui y Cochiguaz (Región de Coquimbo)

• Valores estimados: UF 2.000 a UF 4.000
• Atractivo principal: Turismo astronómico, enoturismo, conexión con aeropuerto La Serena
• Desarrollo orientado a parcelas de agrado y proyectos turísticos

Huentelauquén (Región de Coquimbo)

• Valores estimados: UF 3.000 a UF 4.000
• Características: Sector costero con potencial de desarrollo
• Proyectos incipientes de parcelación

Panguipulli y Futrono (Región de Los Ríos)

• Valores estimados: UF 2.800 a UF 3.500
• Ubicación estratégica: Lagos y demanda por turismo aventura
• Fuerte presencia de proyectos turísticos

Valle del Río Puelo (Región de Los Lagos)

• Valores estimados: UF 2.000 a UF 2.800
• Terrenos de alto valor natural con paisaje montañoso
• Acceso limitado pero creciente interés inversor

Chaitén y Futaleufú (Región de Los Lagos)

• Valores estimados: UF 2.500 a UF 3.200
• Potencial ecoturístico y pesca deportiva
• Creciente conectividad aérea y terrestre
• Atractivo natural único

Cerro Castillo (Región de Aysén)

• Valores estimados: UF 3.500 a UF 4.500
• Mayor distancia pero valores elevados por exclusividad
• Turismo extremo y naturaleza prístina

Isla Grande de Chiloé

• Valores estimados: UF 2.200 a UF 2.800
• Auge por futuro Puente Chacao
• Cultura y patrimonio como eje de desarrollo

La normativa: Factor clave en el desarrollo

Uno de los aspectos más relevantes que determina el éxito de estos nuevos polos es la normativa vigente sobre parcelaciones rurales. Daniela Salazar, gerenta comercial de valuaciones de Colliers, plantea que “la gestión del boom de las zonas en distintas áreas, depende del régimen de parcelaciones rurales”.

El marco normativo chileno establece un proyecto de ley para regular las parcelaciones de agrado, especialmente en ámbitos de subdivisión de suelo. Este proyecto de ley que ahora examina el Congreso busca restringir las atribuciones de fiscalización y sanción ante vulneraciones a la normativa de subdivisión de suelo y uso del territorio nacional.

Daniela Salazar advierte sobre “la precariedad del establecimiento general que sustenta el suelo”, lo que ha generado conflictos derivados del boom de las zonas en distintas áreas del país. La Legislativa indica que en el país no existe una normativa moderna que permita canalizar adecuadamente el desarrollo de estos polos.

El Mercado Hipotecario Regional: Valparaíso, Biobío y Coquimbo Lideran

Mientras se desarrollan nuevos polos inmobiliarios, el mercado de financiamiento hipotecario regional muestra cifras robustas. Según datos del Mercado Financiero (CMF), las regiones de Valparaíso, Biobío y Coquimbo representan el 45% del negocio hipotecario fuera de la Región Metropolitana, entre solicitantes de créditos menores de $1,5 millones.

Perfil del Solicitante Regional

Daniela Salazar, explicó que “hay una apreciación gradual en la operación de operaciones regionales, particularmente en zonas con proyectos inmobiliarios consolidados y muestras en curso”.

Las estadísticas revelan un perfil específico del comprador regional:

• Rango etario predominante: Entre 25 y 35 años
• Ingresos mensuales: El 70% de los solicitantes tiene ingresos entre $1 millón y $1,5 millones
• Monto de préstamo: Cerca de un 30% del salario inmobiliario
• Ahorro previo: Más de la mitad solicitan préstamos para vivienda con ingresos mensuales sobre $1,5 millones

Excepciones regionales: El caso del Maule

En el Maule, destacan las excepciones con un 45% de los solicitantes con ingresos menores de $1,5 millones, cifra “atípica” que refleja una oferta con menor valor de tasación, según observó Salazar.

Mayor revisión de historial laboral

“Al momento de solicitar un crédito hipotecario, comparación con Santiago es esencial: mientras en la capital son más ágiles y competitivos, en regiones se aplican evaluaciones más exigentes en el historial laboral y del valor de tasación”.

Asimismo, a medida que los ingresos son más bajos, la ingeniería, agricultura o turismo dificulta cumplir con los estándares bancarios tradicionales.

A la lista de dificultades se suma la diferencia del precio de comparables en comunas de baja densidad inmobiliaria, donde en algunos casos se aprecian valores menores al porcentaje de financiamiento que aprueba una entidad bancaria.

El efecto del subsidio a la tasa de interés

El principal impulso que ha visto el mercado regional se asocia a la implementación del subsidio a la tasa de interés. Daniela Salazar observó que “con la implementación del subsidio a la tasa de interés, hemos observado un alza importante en las solicitudes de créditos a nivel nacional”, mientras que en regiones es especialmente durante los últimos meses.

Santiago: El Gigante que Concentra el 70%

A pesar del crecimiento regional, Santiago concentra cerca del 70% del total nacional de operaciones hipotecarias. La actividad está impulsada por mejores condiciones financieras y el programa de subsidio a la tasa de interés, que ha hecho que la actividad se haya reactivado notablemente en la capital.

Perspectivas del Mercado Regional

Ante la normativa actual, varios expertos, incluida Daniela Salazar, ven con preocupación que “si en 2023 se aprobó la ley que busca regularizar, no existe normativa moderna que permita encauzar adecuadamente el boom del turismo” como ocurrió con inversiones en entornos naturales.

La gestión del boom de las zonas turísticas e inmobiliarias en regiones dependerá de:

1. Regulación moderna: Adaptación de la normativa de subdivisión de suelo
2. Infraestructura: Mejora de conectividad y servicios básicos
3. Sustentabilidad: Equilibrio entre desarrollo y preservación del medio natural
4. Financiamiento accesible: Facilitar el acceso al crédito para compradores regionales

Conclusión: Un Mercado en Transformación

El mercado inmobiliario regional chileno está en un momento de inflexión. Por un lado, emergen nuevos polos de desarrollo desde Huentelauquén hasta Cerro Castillo, con valores que oscilan entre UF 2.000 y UF 4.500, ofreciendo oportunidades tanto para inversión como para estilos de vida más tranquilos y conectados con la naturaleza.

Por otro lado, el mercado hipotecario regional muestra signos de consolidación, con Valparaíso, Biobío y Coquimbo concentrando el 45% de las operaciones fuera de la RM. El impulso del subsidio a la tasa de interés ha sido determinante en esta reactivación, aunque persisten desafíos en términos de evaluación crediticia y disponibilidad de comparables.

Como advierte Daniela Salazar de Colliers, el desafío está en “edificar sustentable y de clase mundial en un lugar de belleza excepcional”, considerando que las medidas propuestas en el proyecto de ley buscan generar un alto valor natural y suelos fértiles, artefacto antes inexistente que pueda ser compartido con las comunidades residenciales rurales, agregando complejidades a entornos que carecen de protección estatal.

El futuro del mercado inmobiliario regional dependerá de encontrar el equilibrio entre desarrollo económico, preservación ambiental y acceso al financiamiento, en un contexto donde la demanda por escapar de los grandes centros urbanos sigue en aumento.