Las mejores comunas para invertir en Santiago con FOGAES Bajo 4,000 UF en 2026

Invertir en propiedades en Santiago se ha convertido en una de las decisiones financieras más estratégicas para 2026, especialmente con el impulso del programa de subsidio a la tasa hipotecaria FOGAES. Si estás buscando las mejores comunas para invertir en Santiago con presupuestos accesibles bajo 4,000 UF, este análisis te mostrará exactamente dónde y por qué invertir ahora.

El mercado inmobiliario capitalino está experimentando una transformación significativa: las ventas crecieron 19% en 2025 comparado con 2024, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), y se proyecta un crecimiento adicional del 20% para 2026, alcanzando las 60,000 viviendas vendidas a nivel nacional. Este dinamismo está liderado por segmentos de vivienda nueva bajo 4,000 UF, que representan entre el 70% y 80% del mercado en la Región Metropolitana.

Para los inversionistas, este escenario presenta oportunidades concretas: precios estabilizados después de años de ajustes, tasas de interés en mínimos históricos (4.0%-4.3% en UF), alta demanda de arriendo (ocupación del 98% en Gran Santiago), y comunas emergentes con potencial de plusvalía sostenida. En este artículo analizaremos en detalle las comunas que combinan accesibilidad, rentabilidad y proyección de crecimiento, respaldados con datos actualizados de 2026.

¿Por Qué Invertir en Santiago en 2026?

Antes de identificar las mejores comunas para invertir en Santiago, es fundamental comprender el contexto actual del mercado inmobiliario y los factores que están impulsando esta ventana de oportunidad para la inversión inmobiliaria.

El Impacto del Subsidio FOGAES

El programa de subsidio a la tasa hipotecaria, implementado a mediados de 2025, ha revolucionado el mercado de viviendas nuevas bajo 4,000 UF. Este programa reduce las tasas de interés entre 61 y 116 puntos base (0.61%-1.16%), disminuyendo el dividendo mensual de manera significativa y reduciendo el pie requerido del 20% al 10%.

Resultados concretos a enero 2026:

• Más de 10,000 subsidios aprobados al cierre de 2025
• Tasa de aprobación del 95%
• Financiamiento promedio: UF 2,300
• Viviendas nuevas bajo 4,000 UF: 70-80% del mercado RM

Para un departamento de 3,000 UF, el ahorro mensual alcanza los $61,777, mientras que para una vivienda de 4,000 UF el beneficio mensual es de $82,369. Este impacto directo en la capacidad de pago ha detonado la demanda y reactivado comunas específicas donde se concentra la mayor oferta de proyectos en este rango de precios.

Tasas de Interés Históricamente Bajas

Las tasas hipotecarias en UF se han estabilizado entre 4.0% y 4.3%, los niveles más bajos desde fines de 2021. Como señala Felipe García, gerente comercial de Tinsa: “El mercado se reactiva no porque el crédito sea barato, sino porque deja de ser prohibitivo”. Esta normalización de las condiciones crediticias ha permitido que miles de familias que habían postergado su decisión de compra finalmente concreten la adquisición de vivienda.

Rentabilidad por Arriendo

El mercado de arriendos en Santiago mantiene fundamentales sólidos:

• Tasa de ocupación: 98% en Gran Santiago (incremento desde 97% el año anterior)
• Rentabilidad bruta anual: Entre 4.5% y 6% dependiendo de la comuna
• Comunas de alta rentabilidad: Sobre 7% anual en zonas emergentes
• Ajuste por inflación: Contratos pactados en UF protegen el valor real de los ingresos

Comparado con instrumentos financieros tradicionales de bajo riesgo, la inversión inmobiliaria en departamentos para arriendo ofrece retornos competitivos con la ventaja adicional de la plusvalía a largo plazo.

Reducción del Stock Disponible

Uno de los indicadores más positivos para inversionistas es la normalización del inventario. El stock disponible se redujo de 32 meses en 2024 a 18 meses a fines de 2025 en mercados como Gran Concepción, reflejando una absorción saludable de la oferta. Esta tendencia se replica en Santiago, especialmente en comunas donde el subsidio FOGAES ha acelerado las ventas.

Criterios para Elegir las Mejores Comunas para Invertir

Identificar las mejores comunas para invertir en Santiago requiere un análisis multifactorial que considere tanto la rentabilidad inmediata como el potencial de valorización a mediano y largo plazo.

1. Accesibilidad de Precios (Bajo 4,000 UF)

El primer criterio es obvio pero fundamental: la comuna debe ofrecer proyectos nuevos o propiedades accesibles dentro del rango de 4,000 UF para acceder al subsidio FOGAES. Esto implica precios por metro cuadrado que permitan adquirir departamentos de 1 o 2 dormitorios dentro de este límite.

2. Conectividad y Transporte Público

La cercanía al Metro es uno de los factores más valorados por arrendatarios y compradores finales. Comunas con acceso a múltiples líneas del Metro o con estaciones próximas mantienen demanda constante y mejor liquidez en caso de reventa.

3. Rentabilidad por Arriendo

La rentabilidad bruta anual se calcula dividiendo el ingreso anual por arriendo entre el valor de compra de la propiedad. En Santiago, las rentabilidades varían significativamente:

• Comunas emergentes: 7% o más anual
• Comunas consolidadas intermedias: 5-7% anual
• Comunas premium: 4-5% anual (con menor riesgo y mayor estabilidad)

4. Potencial de Plusvalía

El análisis de plusvalía considera:

• Proyectos de infraestructura: Nuevas líneas de Metro, mejoras viales, parques
• Desarrollo comercial: Llegada de servicios, retail, centros de salud
• Evolución histórica: Comportamiento del precio por m² en los últimos 3-5 años
• Planes reguladores: Cambios normativos que permitan mayor desarrollo

5. Perfil de Demanda

Diferentes comunas atraen distintos perfiles de arrendatarios:

• Estudiantes: Cercanía a universidades, precios accesibles
• Jóvenes profesionales: Conectividad, vida urbana, servicios
• Familias: Seguridad, espacios verdes, colegios

6. Velocidad de Absorción

La rapidez con que se venden o arriendan las propiedades en una comuna indica la solidez de la demanda. Comunas con alta rotación reducen los períodos de vacancia y mejoran el flujo de caja del inversionista.

Top 7: Las Mejores Comunas para Invertir en Santiago Bajo 4,000 UF

Basándonos en datos actualizados de ventas del tercer trimestre de 2025, información de plataformas especializadas, y análisis de proyección de CChC, presentamos las siete comunas que ofrecen la mejor combinación de accesibilidad, rentabilidad y potencial de crecimiento para 2026.

1. Santiago Centro: El corazón urbano con mayor dinamismo

Precio promedio: 3,100 UF por departamento | Precio por m²: 77-82 UF/m²

Santiago Centro lidera las ventas de departamentos nuevos en la Región Metropolitana, con 948 unidades vendidas solo en el tercer trimestre de 2025, según Colliers International. Esta comuna experimentó un crecimiento de ventas superior al 100% comparado con el mismo período de 2024, impulsado principalmente por la demanda de viviendas bajo 4,000 UF elegibles para subsidio FOGAES.

Ventajas clave:

• Centralidad absoluta: Acceso inmediato a centros laborales, universidades y servicios
• Demanda permanente: Más del 60% de los hogares arrienda (Casen 2022)
• Conectividad excepcional: Múltiples líneas de Metro (L1, L2, L3, L5) y futura L7
• Rentabilidad atractiva: 5.5-6.5% anual en departamentos de 1-2 dormitorios
• Precios competitivos: Valores por m² menores que Providencia o Ñuñoa

Evolución de precios: El precio por metro cuadrado en Santiago Centro escaló de 52.8 UF/m² a 82.2 UF/m² entre 2020 y 2024, mostrando una plusvalía sostenida del 55% en cuatro años. Esta valorización refleja los procesos de renovación urbana en curso y la alta demanda por vivir en el centro.

Perfil ideal de inversión: Departamentos de 1 o 2 dormitorios entre 35 y 50 m², ideales para estudiantes universitarios y jóvenes profesionales. La alta rotación poblacional asegura demanda constante, aunque requiere gestión activa del arriendo.

Consideraciones: Si bien algunos sectores de Santiago Centro presentan desafíos de seguridad, zonas consolidadas cerca del Metro y con servicios mantienen alta demanda. Es fundamental seleccionar proyectos en ubicaciones estratégicas cerca de estaciones de Metro y con instalaciones modernas.

2. La Florida: Crecimiento sostenido

Precio promedio: 2,800-3,500 UF por departamento | Precio por m²: 72-74 UF/m²

La Florida es una de las grandes ganadoras del ciclo actual. Con ventas que aumentaron más del 100% en el tercer trimestre de 2025 versus el mismo período de 2024, esta comuna combina vida de barrio, servicios completos y excelente conectividad a través del Metro (L4 y L5).

Ventajas clave:

• Precio accesible: Departamentos de 2 dormitorios frecuentemente bajo 3,500 UF
• Desarrollo consolidado: Comercio, salud, educación y espacios recreativos
• Conectividad en expansión: Línea 4 (Vicente Valdés) y Línea 5 (Bellavista de La Florida)
• Perfil familiar: Atractiva para parejas jóvenes y familias que buscan calidad de vida
• Plusvalía histórica: De 43.9 UF/m² (2020) a 72.6 UF/m² (2024) = 65% de valorización

Rentabilidad proyectada: Entre 5.5% y 6.5% anual, con demanda estable tanto de familias como de jóvenes profesionales. Los períodos de vacancia son típicamente bajos (1-2 meses promedio).

Proyectos destacados: La Florida concentra numerosos proyectos de entrega inmediata bajo 4,000 UF, muchos de ellos ubicados estratégicamente cerca de estaciones de Metro. Inmobiliarias como Imagina han desarrollado proyectos específicamente orientados a inversionistas en sectores de alto crecimiento.

Por qué invertir ahora: La combinación de precios aún competitivos, conectividad consolidada y futura extensión del Metro hacia sectores sur-oriente hacen de La Florida una apuesta de mediano y largo plazo. El subsidio FOGAES ha acelerado las ventas, por lo que ingresar ahora permite capturar la valorización antes de que los precios se ajusten al alza.

3. Estación Central: Conectividad

Precio promedio: 2,576 UF por departamento | Precio por m²: 63 UF/m²

Estación Central es sinónimo de conectividad. Ninguna otra comuna en Santiago ofrece acceso tan directo a tantas opciones de transporte: Metro L1, terminal de buses interurbanos, estación central de trenes y ejes viales principales.

Ventajas clave:

• Precio más bajo: Entre las comunas centrales, ofrece los valores más competitivos
• Máxima conectividad: Línea 1 del Metro más terminal de buses
• Alta rentabilidad: 6.0-6.5% anual, de las más altas en comunas céntricas
• Tipología ideal: Departamentos compactos de 1 dormitorio (35-45 m²)
• Demanda diversa: Estudiantes, trabajadores temporales, migrantes

Consideraciones importantes: Estación Central ha experimentado un desarrollo inmobiliario acelerado en los últimos 5 años, lo que generó un aumento significativo del stock disponible. A fines de 2025, el inventario de departamentos en arriendo es elevado, lo que ha presionado los precios de arriendo a estabilizarse o incluso descender levemente en algunos sectores.

Oportunidad actual: Paradójicamente, el exceso de oferta actual representa una oportunidad para inversionistas con visión de largo plazo: los precios de venta se han ajustado a la baja, especialmente en proyectos de entrega inmediata donde los desarrolladores buscan liquidar inventario. Departamentos nuevos se están ofreciendo con descuentos importantes, permitiendo comprar por debajo del valor de reposición.

Estrategia recomendada: Enfocarse en proyectos cercanos a la estación del Metro, con buenas instalaciones y administración profesional. La diferenciación será clave para mantener ocupación alta en un mercado competitivo.

4. Independencia: El equilibrio perfecto

Precio promedio: 2,800-3,200 UF por departamento | Precio por m²: 65-70 UF/m²

Independencia combina ubicación central, precios accesibles y desarrollo urbano creciente. Su cercanía al centro de Santiago y la presencia de importantes universidades (U. de Chile, Santo Tomás) asegura demanda constante de arriendo.

Ventajas clave:

• Ubicación estratégica: Entre el centro y comunas del norte
• Conectividad consolidada: Metro L2 (Patronato, Cerro Blanco, Cementerios)
• Demanda universitaria: Presencia de múltiples instituciones educacionales
• Desarrollo en curso: Nuevos proyectos residenciales y comerciales
• Plusvalía sostenida: Reconocida entre las comunas con mayor proyección 2026

Perfil de inversión: Departamentos de 1 y 2 dormitorios orientados a estudiantes y jóvenes profesionales. La proximidad a universidades asegura demanda anual con renovación de contratos, aunque la temporada de vacaciones universitarias puede generar períodos breves de menor demanda.

Rentabilidad esperada: Entre 5.5% y 6.0% anual, con buena velocidad de arriendo (típicamente 2-4 semanas para encontrar arrendatario).

Contexto de mercado: Independencia está viviendo una segunda ola de desarrollo inmobiliario, con proyectos modernos que están reemplazando construcciones antiguas. Esta renovación urbana incrementa el valor del suelo y proyecta plusvalía sostenida para los próximos 3-5 años.

5. La Cisterna: La joya oculta

Precio promedio: 2,500-3,000 UF por departamento | Precio por m²: 62-66 UF/m²

La Cisterna es uno de los casos más interesantes de inversión inmobiliaria en Santiago. Esta comuna experimentó desarrollo significativo después de que restricciones normativas en San Miguel limitaran nuevos proyectos, desviando la inversión inmobiliaria hacia La Cisterna.

Ventajas clave:

• Precio altamente competitivo: De las opciones más accesibles en la RM
• Alta rentabilidad: 6.0-6.5% anual, similar a Estación Central
• Menos competencia directa: Menor saturación que comunas vecinas
• Conectividad: Metro L6 (Ñuble, Estadio Nacional)
• Valores de arriendo similares a San Miguel: Con precio de compra menor

Evolución reciente: La Cisterna registró un aumento de ventas del 37% en el tercer trimestre de 2025 comparado con 2024, mostrando dinamismo aunque menor que Santiago Centro o La Florida. Esto indica un mercado saludable sin sobrecalentamiento.

Estrategia de inversión: La clave en La Cisterna es la ubicación específica dentro de la comuna. Sectores cercanos al Metro y con acceso rápido a San Miguel ofrecen la mejor combinación de rentabilidad y liquidez. Departamentos de 1 y 2 dormitorios tienen alta demanda de jóvenes profesionales que trabajan en el centro o en comunas vecinas.

Proyección: Con precios por m² aún bajo 70 UF, La Cisterna ofrece margen para capturar plusvalía en el mediano plazo, especialmente si se materializan proyectos de mejoramiento urbano y extensión de servicios comerciales.

6. Maipú: Volumen y Demanda Familiar

Precio promedio: 2,800-3,500 UF por departamento | Precio por m²: 58-65 UF/m²

Maipú es la comuna más poblada de Chile (más de 570,000 habitantes) y mantiene una demanda robusta tanto de compra como de arriendo. Aunque más periférica, su consolidación como polo residencial y la extensión del Metro la posicionan como opción sólida para inversión.

Ventajas clave:

• Mercado amplio: Alto volumen de transacciones asegura liquidez
• Perfil familiar: Demanda de departamentos de 2-3 dormitorios
• Conectividad en mejora: Línea 5 del Metro con múltiples estaciones
• Servicios completos: Retail, salud, educación consolidados
• Precios accesibles: Permite comprar unidades más grandes dentro del límite de 4,000 UF

Rentabilidad: Entre 5.0% y 6.0% anual, ligeramente menor que comunas más céntricas pero con la ventaja de departamentos más amplios que atraen familias con contratos de arriendo de mayor duración y estabilidad.

Consideraciones: Maipú es una comuna extensa, por lo que la ubicación específica es crítica. Sectores cercanos a estaciones del Metro (Las Parcelas, Del Sol, El Parrón, La Estrella) ofrecen mejor proyección que zonas periféricas sin conectividad directa.

Perfil de arrendatario: Principalmente familias de clase media que priorizan espacios amplios, seguridad y calidad de vida sobre centralidad absoluta. Los contratos de arriendo tienden a ser más largos (2-3 años), reduciendo la rotación y los costos asociados.

7. Cerrillos: El Boom Industrial-Residencial

Precio promedio: 2,800-3,400 UF por departamento | Precio por m²: 64 UF/m²

Cerrillos está experimentando una transformación acelerada. Tradicionalmente una zona industrial, la llegada del Metro y el desarrollo de proyectos residenciales modernos han reposicionado completamente esta comuna.

Ventajas clave:

• Crecimiento explosivo: Ventas aumentaron más del 100% en Q3 2025 vs 2024
• Conectividad nueva: Metro Línea 6 (Cerrillos, Lo Valledor)
• Precios competitivos: UF/m² aún en rango accesible
• Proyectos modernos: Desarrollo inmobiliario reciente con amenidades completas
• Perfil mixto: Atractiva para jóvenes profesionales y familias

El factor diferenciador: Cerrillos ofrece algo único: proyectos completamente nuevos con terminaciones modernas e instalaciones (gimnasios, salas de eventos, áreas verdes) a precios de comuna emergente. Esto atrae a compradores finales que valoran calidad sobre ubicación ultra-céntrica.

Rentabilidad proyectada: 5.5-6.0% anual, con expectativa de valorización importante en los próximos 3-5 años a medida que la comuna consolide su transformación residencial.

Riesgo y oportunidad: Como zona en transformación, Cerrillos presenta mayor riesgo que comunas consolidadas, pero también mayor potencial de plusvalía. La clave es seleccionar proyectos cerca del Metro y en sectores donde el desarrollo residencial esté efectivamente consolidándose.

Comparación: Rentabilidad vs Plusvalía

Para facilitar la decisión de inversión, presentamos una matriz que compara las siete comunas según dos ejes clave: rentabilidad inmediata por arriendo y potencial de plusvalía a mediano plazo.

Comunas de Alta Rentabilidad / Alta Plusvalía

Santiago Centro, La Florida

• Ofrecen el mejor equilibrio entre retorno anual por arriendo (5.5-6.5%) y potencial de valorización sostenida
• Ideales para inversionistas que buscan flujo de caja inmediato con protección patrimonial de largo plazo
• Riesgo: Moderado (demanda consolidada reduce incertidumbre)

Comunas de Alta Rentabilidad / Plusvalía Moderada

Estación Central, La Cisterna, Independencia

• Rentabilidad anual atractiva (6.0-6.5%) pero con menor certeza sobre valorización futura
• Ideales para inversionistas enfocados en flujo de caja recurrente
• Riesgo: Moderado a alto (competencia, saturación potencial)

Comunas de Rentabilidad Moderada / Alta Plusvalía

Cerrillos

• Rentabilidad actual moderada (5.5-6.0%) pero con alto potencial de valorización
• Ideales para inversionistas con horizonte de largo plazo (5-10 años)
• Riesgo: Alto (zona en transformación, resultados no garantizados)

Comunas de Rentabilidad Moderada / Plusvalía Estable

Maipú

• Rentabilidad y plusvalía moderadas pero predecibles (5.0-6.0%)
• Ideales para inversionistas conservadores que priorizan estabilidad
• Riesgo: Bajo (mercado consolidado y líquido)

¿Comprar Departamento o Casa? La Decisión Bajo 4,000 UF

Una pregunta frecuente entre inversionistas es si conviene comprar casa o departamento dentro del rango de 4,000 UF. La respuesta depende de varios factores:

Ventajas de Invertir en Departamentos

1. Accesibilidad de precios: Con 4,000 UF es posible comprar departamentos de 1-2 dormitorios en ubicaciones céntricas y con buena conectividad. Comprar casa con el mismo presupuesto típicamente implica alejarse significativamente del centro o adquirir propiedades de menor calidad.

2. Demanda de arriendo más amplia: El mercado de arriendo de departamentos es más líquido que el de casas. Estudiantes, jóvenes profesionales y trabajadores temporales (el grueso de la demanda de arriendo) prefieren departamentos por practicidad, ubicación y menor costo de mantención.

3. Menores gastos de mantención: Los departamentos no requieren jardinería, mantención de fachadas externas o reparaciones estructurales mayores (típicamente cubiertas por el edificio). Esto reduce costos operativos para el inversionista.

4. Instalaciones comunes incluidas: Proyectos modernos ofrecen gimnasios, salas de eventos, áreas verdes y seguridad, aumentando el atractivo sin costo adicional para el propietario individual.

Ventajas de Invertir en Casas

1. Perfil familiar: Familias con niños prefieren casas por espacio, privacidad y patio propio. Los contratos de arriendo tienden a ser más largos y estables.

2. Menor competencia: Hay menos propiedades (casas) disponibles para arriendo, lo que puede traducirse en mejor poder de negociación en el precio de arriendo.

3. Potencial de mejoras: Las casas permiten ampliaciones y remodelaciones que agregan valor, opción limitada en departamentos.

4. Menor densidad: En comunas periféricas, las casas ofrecen calidad de vida superior con menor densidad poblacional.

Recomendación para inversionistas bajo 4,000 UF

Prioriza departamentos si tu objetivo es:

• Maximizar rentabilidad por arriendo
• Reducir tiempos de vacancia
• Minimizar costos de mantención
• Invertir en comunas céntricas con conectividad

Considera casas si:

• Inviertes en comunas periféricas (Maipú, Puente Alto, Quilicura)
• Buscas arrendatarios familiares de largo plazo
• Tienes capacidad de gestionar mantención activa
• El mercado local muestra escasez de casas en arriendo

En el contexto de las siete comunas analizadas en este artículo, los departamentos son la opción más sólida para maximizar el retorno de inversión bajo 4,000 UF.

Cómo maximizar tu inversión inmobiliaria: Consejos prácticos

Más allá de elegir la comuna correcta, existen factores operativos que impactan directamente en el éxito de tu inversión inmobiliaria.

1. Ubicación específica dentro de la Comuna

No todas las ubicaciones dentro de una comuna son iguales. Prioriza:

• Cercanía al metro: Máximo 10 minutos caminando de estación
• Acceso a servicios: Supermercados, farmacias, centros de salud en radio de 500 metros
• Seguridad del sector: Revisa estadísticas de delincuencia e iluminación nocturna
• Entorno construido: Evita sectores en deterioro o con alta rotación comercial

Un departamento a 2 cuadras del Metro puede arrendarse 15-20% más caro que uno idéntico a 8 cuadras, impactando directamente la rentabilidad.

2. Instalaciones del edificio

En el mercado actual, arrendatarios valoran:

• Áreas comunes: gimnasio, sala de eventos, cowork, terraza
• Seguridad: portería, cámaras, control de acceso
• Estacionamientos: Inclusión de al menos un estacionamiento
• Bodega: Espacio de almacenamiento adicional
• Eficiencia energética: Aislación térmica, ventanas termopanel

Proyectos con instalaciones completas permiten cobrar arriendos 10-15% superiores y reducen períodos de vacancia.

3. Gestión profesional del arriendo

La administración del arriendo impacta directamente en la rentabilidad:

Opción 1 – Gestión propia:

• Ventaja: Ahorras comisión de administración (típicamente 1 mes de arriendo al año)
• Desventaja: Requiere tiempo, conocimiento legal y capacidad de resolución de problemas

Opción 2 – Gestión mediante corredora:

• Ventaja: Servicio completo (búsqueda de arrendatario, contratos, cobranza, mantención)
• Desventaja: Costo de comisión (8-10% del arriendo mensual)
• Recomendado para: Inversionistas con múltiples propiedades o sin tiempo de gestión

4. Aspectos Financieros y Tributarios

Exención tributaria DFL-2: Departamentos acogidos al DFL-2 (Decreto con Fuerza de Ley N°2) están exentos del pago de contribuciones durante los primeros años. Verifica si el proyecto cuenta con esta exención para reducir costos operativos.

Estructura de financiamiento:

• Crédito hipotecario + subsidio FOGAES: Si compras para vivir o arriendo inmediato
• Compra al contado o con alto pie: Si buscas maximizar flujo libre de dividendo

Gastos a considerar:

• Contribuciones (si no hay DFL-2): 0.8-1.2% del avalúo fiscal anual
• Gastos comunes: $40,000-$90,000 mensuales dependiendo del edificio
• Seguros: Desgravamen (si hay crédito) + incendio
• Mantención: Estimado 2-3% del valor de la propiedad anual

5. Timing de entrada al mercado

El subsidio FOGAES estará vigente hasta mayo de 2027, pero con 10,000 subsidios ya aprobados de un total de 50,000, se proyecta que el programa podría agotarse antes de su fecha de término.

Recomendación: Si cumples los requisitos para subsidio (compra de vivienda nueva bajo 4,000 UF), actúa con relativa rapidez. Una vez agotado el programa, la demanda podría normalizarse y los descuentos en proyectos de entrega inmediata desaparecerán.

Para inversionistas sin subsidio: El mejor momento es durante lanzamientos de proyectos (precios pre-venta) o en propiedades de entrega inmediata donde desarrolladores ofrecen descuentos para liquidar inventario.

Preguntas frecuentes: Invertir en Santiago con FOGAES

¿Puedo acceder al subsidio FOGAES si compro para inversión?

No. El subsidio está diseñado para compradores que adquieren su vivienda para habitarla, no para inversionistas. Sin embargo, como inversionista te beneficias indirectamente del programa porque la alta demanda generada por compradores finales con subsidio acelera las ventas, permite a desarrolladores liquidar inventario con descuentos, y asegura un mercado líquido de reventa futura.

¿Conviene comprar departamento usado o nuevo bajo 4,000 UF?

Departamentos nuevos:

• Ventaja: Elegibles para subsidio FOGAES si eres comprador final, DFL-2 en muchos casos, amenidades modernas
• Desventaja: Precio ligeramente superior (17.6% más que usados según datos Toctoc)

Departamentos usados:

• Ventaja: Precio menor, mejor ubicación en algunos casos, superficie mayor
• Desventaja: No elegibles para subsidio, mayores costos de mantención, sin amenidades modernas

Para inversión inmobiliaria, los usados pueden ofrecer mejor rentabilidad inicial (precio de compra menor con arriendos similares), pero los nuevos ofrecen menores dolores de cabeza operativos.

¿Cuánto pie necesito para comprar un departamento de inversión?

Sin subsidio FOGAES, los bancos típicamente exigen 20% de pie para créditos hipotecarios. Para un departamento de 3,000 UF, esto equivale a 600 UF (aproximadamente $24 millones a valor UF de $39,750).

Alternativa: Compra directa con desarrollador durante preventa puede permitir negociar condiciones de pie más flexibles (15% en algunos casos) o plazos de pago escalonados.

¿Las tasas de interés seguirán bajando en 2026?

Las proyecciones del Banco Central de Chile indican estabilización de tasas en el rango 4.0-4.5% para 2026. No se esperan reducciones adicionales significativas, por lo que las condiciones actuales representan una ventana de oportunidad que podría no repetirse en el corto plazo.

¿Qué comuna ofrece mejor equilibrio rentabilidad-riesgo?

Para inversionistas conservadores: Santiago Centro y La Florida ofrecen el mejor equilibrio con demanda consolidada, rentabilidad atractiva (5.5-6.5%) y liquidez asegurada.

Para inversionistas agresivos dispuestos a mayor riesgo: Cerrillos y La Cisterna ofrecen potencial de plusvalía superior con rentabilidad comparable.

¿Cómo afecta el agotamiento del subsidio FOGAES al mercado?

Con 10,000 subsidios aprobados de 50,000 totales, se proyecta agotamiento entre fines de 2026 e inicios de 2027. Post-agotamiento, se espera:

• Normalización de ventas (reducción del ritmo actual)
• Ajuste a la baja de precios en comunas que experimentaron mayor alza
• Mejores oportunidades de negociación para compradores sin subsidio

Para inversionistas, esto implica que propiedades adquiridas durante el boom del subsidio podrían ver desaceleración de plusvalía inmediata, pero mantendrán valor fundamental si están bien ubicadas.
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