Empresa de tasaciones: Qué hace y cuándo la necesitas

Una empresa de tasaciones determina el valor comercial de propiedades mediante metodologías técnicas. Estos profesionales entregan informes a bancos, tribunales y empresas que reconocen como válidos para tomar decisiones financieras y legales. Si vas a comprar, vender, solicitar un crédito hipotecario o necesitas valorizar activos, entender qué hace una empresa de tasaciones te ayudará a tomar mejores decisiones.

¿Qué es una empresa de tasaciones?

Una empresa de tasaciones es una organización conformada por profesionales especializados que determinan el valor comercial de bienes inmuebles y otros activos mediante metodologías estandarizadas.

Según el Manual de Tasaciones del Ministerio de Bienes Nacionales de Chile, “la tasación debe ser finalmente entendida como una opinión relativa al precio de mercado, fundada en antecedentes objetivos”.

Profesionales que integran una empresa de tasaciones

Un tasador de propiedades debe ser profesional calificado. En Chile, generalmente son:

Arquitectos: Especializados en evaluar construcciones, calidades de edificación y aspectos técnicos estructurales.

Ingenieros constructores civiles: Expertos en materiales, sistemas constructivos y costos de reposición.

Ingenieros comerciales: Enfocados en valorización financiera, rentabilidad y análisis de inversión.

Ingenieros agrónomos: Para tasaciones de predios agrícolas, plantaciones y derechos de agua.

Estos profesionales deben estar inscritos en registros oficiales como el Servicio de Impuestos Internos (SII) y trabajar con metodologías certificadas internacionalmente.

Servicios principales de una empresa de tasaciones

Las empresas de tasaciones ofrecen múltiples servicios especializados según las necesidades del cliente.

Tasaciones de propiedades residenciales

Este es el servicio más demandado. Incluye valorización de:

• Casas y departamentos
• Parcelas de agrado
• Propiedades en condominio
• Terrenos urbanos

El tasador de propiedades visita el inmueble, toma medidas, fotografías y recopila información del mercado para determinar el valor comercial.

Tasaciones comerciales e industriales

Para activos de mayor complejidad:

• Oficinas y locales comerciales
• Centros comerciales (strip centers, malls)
• Bodegas industriales
• Hoteles y clínicas
• Edificios corporativos

Estas tasaciones consideran aspectos como rentabilidad, flujos de arriendo y potencial de inversión.

Tasaciones agrícolas

Las empresas de tasaciones especializadas valorizan:

• Predios agrícolas y forestales
• Plantaciones frutales
• Derechos de aprovechamiento de agua
• Infraestructura de riego
• Instalaciones agroindustriales

Tasaciones para fines especiales

Tasaciones IFRS: Para empresas que deben reportar bajo Normas Internacionales de Información Financiera. Estas valorizan activos según NIC 16, NIC 40 y NIC 41.

Tasaciones para expropiaciones: Determinan indemnizaciones cuando el Estado declara un bien de utilidad pública.

Tasaciones judiciales: Para procesos de herencia, divorcios, litigios o peritajes ordenados por tribunales.

Tasaciones para seguros: Establecen el valor asegurable correcto de propiedades.

Metodologías que aplica una empresa de tasaciones

Las empresas de tasaciones profesionales trabajan con metodologías reconocidas internacionalmente según las Normas Internacionales de Valoración (IVS) y la Norma Chilena NCh 3658.

Método comparativo de mercado

Es el más utilizado para tasaciones de propiedades habitacionales. Consiste en:

1. Identificar propiedades similares vendidas recientemente en la zona
2. Ajustar diferencias (superficie, antigüedad, ubicación, calidad)
3. Determinar valor por metro cuadrado comparable
4. Aplicar este valor a la propiedad tasada

Método de costos de reposición

Se aplica principalmente a construcciones. El tasador calcula:

• Costo de construir la edificación nueva hoy
• Depreciación por antigüedad, estado y obsolescencia
• Valor del terreno por separado
• Suma total: terreno + construcción depreciada

Método de capitalización de rentas

Para propiedades que generan ingresos (arriendos, comerciales). Se proyectan:

• Flujos de arriendo futuros
• Gastos operacionales
• Vacancia esperada
• Tasa de capitalización del mercado

El resultado es el Valor Actual Neto (VAN) de esos flujos.

Proceso de trabajo de una empresa de tasaciones

Las empresas de tasaciones profesionales siguen un procedimiento estandarizado que garantiza resultados confiables.

Paso 1: Solicitud y coordinación

El cliente solicita la tasación especificando:

• Tipo de propiedad
• Finalidad (crédito, venta, contable, judicial)
• Rol

Paso 2: Inspección en terreno

El tasador de propiedades realiza visita presencial donde:

• Toma fotografías del inmueble y entorno
• Mide superficies (terreno y construcción)
• Evalúa estado de conservación y calidad
• Verifica materialidades y terminaciones
• Identifica restricciones o servidumbres

Paso 3: Recopilación de antecedentes

La empresa de tasaciones solicita documentación:

Antecedentes legales:

• Escritura de propiedad
• Certificado del Conservador de Bienes Raíces
• Certificado de avalúo fiscal del SII
• Planos municipales aprobados

Información de mercado:

• Transacciones comparables recientes
• Ofertas vigentes en el sector
• Datos de arriendos (si aplica)

Paso 4: Análisis y valorización

Los profesionales aplican las metodologías apropiadas:

• Procesan información de mercado
• Realizan ajustes y homologaciones
• Calculan depreciaciones
• Determinan valor comercial

Según el Manual del MINVU, “generalmente se utilizan al menos dos métodos diferentes para contrastar resultados y llegar a un valor más preciso”.

Paso 5: Elaboración del informe

El informe de tasación profesional incluye:

• Identificación completa de la propiedad (dirección, rol, inscripción)
• Descripción física detallada con planos y fotografías
• Análisis de mercado con propiedades comparables
• Metodología aplicada y justificación
• Valor comercial determinado
• Firma del tasador responsable

Plazo de entrega: Entre 3 y 7 días hábiles según complejidad las tasaciones de vivienda pero las tasaciones especializadas puede ser más largo el plazo.

Normativas que rigen a las empresas de tasaciones

Las empresas de tasaciones deben cumplir normativas nacionales e internacionales.

Normas Internacionales de Valoración (IVS)

Las International Valuation Standards proporcionan un marco teórico que unifica procesos, métodos y criterios de valuación a nivel mundial.

Norma Chilena NCh 3658

Es la norma técnica nacional que establece:

• Requisitos para informes de tasación
• Metodologías aceptadas
• Responsabilidades del tasador
• Formato de presentación

Registro de tasadores SII

Los tasadores deben estar inscritos en el Registro de Tasadores del Servicio de Impuestos Internos para realizar ciertas tasaciones oficiales, especialmente aquellas requeridas por bancos o instituciones públicas.

¿Cuándo necesitas contratar una empresa de tasaciones?

Existen múltiples situaciones donde una tasación profesional es esencial.

Para créditos hipotecarios

Los bancos chilenos siempre exigen tasación bancaria para:

• Compra de vivienda con financiamiento
• Refinanciamiento hipotecario
• Créditos con garantía hipotecaria

Según la Ley 20.555 (Ley del SERNAC Financiero), el cliente tiene derecho a “elegir al tasador entre las alternativas que presente la institución financiera”.

Para compraventa de propiedades

Una tasación te permite:

• Si vendes: Fijar un precio competitivo basado en datos objetivos
• Si compras: Verificar que el precio solicitado es razonable
• En negociación: Contar con argumentos técnicos para ajustar el precio

Para herencias y divisiones patrimoniales

Cuando fallece un propietario, la tasación establece:

• Valor justo para repartir bienes entre herederos
• Base para cálculo de impuesto a la herencia
• Valorización para compra de derechos hereditarios

Para fines tributarios y contables

Las empresas requieren tasaciones para:

• Registrar activos según IFRS
• Declaraciones de impuesto al SII
• Reevaluaciones de activo fijo
• Fusiones y adquisiciones empresariales

Para seguros de propiedades

Determinar el valor asegurable correcto evita:

• Sobreseguro (pagar primas excesivas)
• Infraseguro (indemnización insuficiente en siniestros)

Colliers: empresa de tasaciones con estándares internacionales

Colliers Chile es una empresa de tasaciones reconocida internacionalmente que combina expertise global con conocimiento profundo del mercado local.

Nuestra experiencia incluye:

• Más de 40 años en el mercado inmobiliario chileno
• Tasaciones de todo tipo de activos: residenciales, comerciales, industriales, agrícolas
• Certificaciones RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
• Aplicación de Normas IVS y NCh 3658
• Reconocimiento de Euromoney como Mejor Asesoría Inmobiliaria

Equipo multidisciplinario:

• Arquitectos especializados en valorización
• Ingenieros comerciales y constructores
• Ingenieros agrónomos (para predios rurales)

Metodología Colliers:

1. Inspección presencial con profesionales especializados
2. Investigación exhaustiva de mercado con base de datos propietaria
3. Aplicación de 2-3 metodologías para mayor precisión
4. Informes que cumplen estándares bancarios y judiciales
5. Respaldo de red internacional Colliers con presencia en 60+ países

Servicios especializados:

• Tasaciones de vivienda (Casa, departamento, parcelas residenciales)
• Tasaciones IFRS para empresas
• Tasaciones agrícolas
• Tasaciones industriales
• Tasaciones para desarrollo inmobiliario
• Tasaciones locales comerciales, bodegas y activos
• Tasaciones para expropiaciones

Una empresa de tasaciones profesional entrega mucho más que un número: proporciona un análisis técnico fundamentado que te permite tomar decisiones informadas sobre tu patrimonio. Ya sea para comprar, vender, financiar o valorizar activos empresariales, contar con tasadores de propiedades certificados y con metodologías reconocidas es la diferencia entre una transacción exitosa y un riesgo patrimonial.

Verifica siempre que la empresa aplique Normas Internacionales de Valoración, cuente con profesionales inscritos y tenga trayectoria comprobable en el mercado.¿Necesitas una tasación profesional y confiable? Contacta a nuestro equipo en Colliers Chile