¿Cómo sé qué seguros tengo? Todo sobre seguros de vivienda en Chile

Para saber qué seguros tengo en mi vivienda puedes: revisar tu dividendo hipotecario mensual si tienes crédito vigente, consultar tus gastos comunes si vives en condominio, o verificar en el sitio web de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) todos los seguros contratados a tu nombre ingresando con tu RUT. Si tienes crédito hipotecario, por ley mantienes seguros de desgravamen e incendio. En condominios, la Ley de Copropiedad obliga a contratar seguros para áreas comunes. Si ya pagaste tu casa, podrías estar sin protección. Este artículo explica cómo verificar tus coberturas y qué hacer si necesitas protección adicional.

Cómo saber qué seguros tengo actualmente

Si tienes crédito hipotecario vigente

La forma más directa de saber cómo sé qué seguros tengo es revisar tu dividendo mensual. El documento de pago de tu hipoteca detalla:

Seguro de desgravamen: Aparece como línea separada, cubre fallecimiento o invalidez del deudor para extinguir la deuda.

Seguro de incendio: Protege la construcción ante daños por fuego, calor, humo o vapor. Puede incluir o no cobertura de sismo como adicional.

Cobertura básica del seguro de incendio: Incluye inhabitabilidad temporal, traslado de muebles, retiro de escombros, daños por explosión de artefactos domésticos y demoliciones ordenadas por autoridad.

Si no encuentras esta información en tu dividendo, consulta directamente con tu ejecutivo del banco o institución crediticia. También puedes solicitar sin costo una copia de tu póliza a la compañía aseguradora.

Si vives en condominio o edificio

Desde la promulgación de la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria en abril 2022, todos los condominios con destino habitacional deben contratar seguro colectivo contra incendio para áreas comunes. Revisa tus gastos comunes mensuales donde debe aparecer:

Seguro de áreas comunes: Pago prorrateado obligatorio para todos los copropietarios, cubre pasillos, ascensores, techos, jardines, escaleras y demás bienes comunes.

Seguro colectivo de unidades: Opcional, permite reemplazar el seguro individual de incendio. Puedes renunciar presentando tu póliza propia.

El administrador debe enviarte mensualmente el aviso de pago de la póliza de áreas comunes con la respectiva proporción (alícuota) que te corresponde según metros cuadrados de tu unidad.

Si ya pagaste tu casa

Esta es la situación más riesgosa: si terminaste de pagar tu crédito hipotecario y no contrataste un seguro casa propio, tu vivienda está desprotegida ante incendios, sismos y otros daños.

El seguro de incendio asociado al crédito hipotecario se cancela automáticamente al terminar de pagar la deuda. Es tu responsabilidad como propietario contratar un nuevo seguro individual que proteja tu patrimonio. Sin embargo, si vives en condominio, sigues obligado a pagar tu proporción del seguro de áreas comunes.

Seguro crédito hipotecario: qué cubre realmente

Seguros obligatorios

Cuando contratas un seguro crédito hipotecario, el banco exige por ley dos coberturas:

Seguro de desgravamen: Obligatorio, cubre la muerte o invalidez del deudor, extinguiendo la deuda pendiente con el acreedor.

Seguro de incendio: Obligatorio, protege el inmueble dado en garantía hipotecaria contra daños por fuego y sus consecuencias. Los terrenos quedan fuera de este seguro.

Seguro de sismo: Opcional y adicional al de incendio. No es obligatorio legalmente, pero altamente recomendado en Chile por nuestra condición sísmica.

Limitación fundamental: solo cubre el saldo insoluto

La cobertura del seguro de incendio se calcula sobre el monto de la tasación de la propiedad, descontando el valor del terreno. Los bancos establecen beneficiarios de la siguiente forma:

Banco (acreedor hipotecario): Recibe indemnización hasta el monto del saldo insoluto de la deuda.

Propietario (deudor): Recibe la diferencia entre el monto asegurado y el saldo insoluto.

Ejemplo práctico:

• Valor tasación construcción: $80.000.000
• Saldo deuda pendiente: $30.000.000

El banco recibe $30.000.000 (para saldar deuda) y el propietario recibe $50.000.000. Sin embargo, si el valor comercial real de reconstrucción es $120.000.000, el propietario asume $40.000.000 de pérdida porque el seguro solo cubría el valor de tasación original.

Esta limitación significa que a medida que pagas tu crédito hipotecario, tu protección real disminuye. Adicionalmente, la tasación hipotecaria inicial puede quedar desactualizada con el paso de los años, dejándote subprotegido.

Seguro casa en condominios: nueva Ley 21.442

Obligación de asegurar áreas comunes

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que todos los condominios con destino habitacional deben contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio que cubra:

Todos los bienes e instalaciones comunes: Escaleras, ascensores, pasillos, techos, muros, jardines, sistemas eléctricos, bombas de agua, calderas.

Estos bienes comunes representan entre 50% y 70% del valor total de reconstrucción de un edificio. Sin seguro adecuado, los copropietarios enfrentan gastos millonarios en caso de siniestro.

Pago prorrateado obligatorio

Todos los copropietarios deben pagar su proporción del seguro de áreas comunes, incluso si tienen seguro individual propio. El prorrateo o alícuota se calcula según metros cuadrados de cada unidad divididos entre el total de metros cuadrados del condominio.

Ejemplo:

• Edificio: 10 departamentos, 1.000 m² totales
• Cada unidad: 10% de alícuota
• Prima mensual seguro áreas comunes: $50.000
• Pago por departamento: $5.000 mensuales

No puedes eximirte del pago del seguro de áreas comunes, incluso si presentas póliza individual propia.

Seguro colectivo de unidades

Adicionalmente al seguro de áreas comunes, el condominio puede contratar un seguro colectivo para las unidades individuales. Este seguro:

Es opcional: Los propietarios pueden renunciar presentando su póliza individual propia.

Puede reemplazar el seguro hipotecario: Las instituciones financieras deben aceptar el seguro colectivo del condominio como reemplazo del seguro de incendio asociado al crédito, siempre que cumpla requisitos de cobertura.

Ventaja financiera: Generalmente es más económico por economías de escala que contratar seguros individuales.

Para renunciar, debes presentar al administrador copia de tu póliza individual y solicitar ser eximido del pago de tu unidad en la póliza colectiva. Sin embargo, no puedes renunciar al pago del seguro de áreas comunes.

Propiedades sin seguro: riesgos y soluciones

¿Por qué quedas sin seguro?

Las principales situaciones donde los propietarios quedan desprotegidos son:

Pagaste completamente tu crédito hipotecario: El seguro de incendio asociado al crédito se cancela automáticamente al finalizar la deuda. Si no contratas uno nuevo, quedas sin protección.

Compraste al contado: Nunca tuviste seguro hipotecario obligatorio. Muchos propietarios no contratan seguro voluntario por desconocimiento.

Seguro individual vencido: Olvidaste renovar tu póliza anual y quedaste sin cobertura.

Sin seguro casa, cualquier daño por incendio, sismo, rotura de cañerías o explosión es de tu exclusiva responsabilidad financiera.

Cómo contratar seguro de vivienda

Para proteger tu propiedad sin crédito hipotecario:

Contacta corredores de seguros o aseguradoras directamente: Solicita cotizaciones de seguro de hogar que incluyan incendio y sismo como mínimo.

Define monto asegurado adecuado: Crucial para evitar infraseguro. Debes asegurar el valor de reconstrucción total de tu vivienda, no el valor comercial ni el avalúo fiscal.

Considera coberturas adicionales: Rotura de cañerías, robo con violencia, responsabilidad civil, daños eléctricos, cristales.

Renueva anualmente: La mayoría de pólizas tienen vigencia de 12 meses y deben renovarse para mantener protección continua.

Tasación de vivienda para seguros: por qué es fundamental

Evita el infraseguro

El infraseguro ocurre cuando el monto asegurado es inferior al valor real de reconstrucción. En caso de siniestro total, la aseguradora solo paga el monto contratado, dejándote con pérdida patrimonial significativa.

Ejemplo de infraseguro:

• Valor real reconstrucción: $150.000.000
• Monto asegurado: $90.000.000 (60% del valor real)
• Siniestro total por incendio
• Indemnización: $90.000.000
• Pérdida del propietario: $60.000.000

Una tasación profesional determina el valor correcto de reconstrucción considerando:

• Superficie edificada y calidad constructiva
• Materiales utilizados (hormigón, acero, terminaciones)
• Instalaciones especiales (domótica, climatización, ascensores)
• Costos actuales de mano de obra y materiales

Diferencia entre valor comercial y valor de reconstrucción

Para efectos de seguros, el monto asegurado debe corresponder al valor de reconstrucción, no al valor comercial de mercado:

Valor comercial: Incluye terreno, ubicación, plusvalía del sector. Precio que alcanzaría la propiedad en venta.

Valor de reconstrucción: Solo considera costo de reedificar la construcción con materiales y terminaciones equivalentes. Excluye terreno.

Una tasación para seguros se enfoca exclusivamente en determinar cuánto costaría reconstruir tu vivienda desde cero en caso de pérdida total.

Colliers: tasaciones para seguros de vivienda

Colliers Chile ofrece tasaciones especializadas para determinar el valor de reconstrucción correcto para contratar seguros de vivienda adecuados.

Nuestro servicio incluye:

Inspección técnica presencial: Arquitectos especializados evalúan superficie, calidad constructiva, materialidad y terminaciones de tu vivienda.

Análisis de costos de construcción actualizados: Utilizamos base de datos propietaria con valores vigentes de materiales, mano de obra y equipamiento.

Informe técnico con valor de reconstrucción: Documento que justifica el monto asegurado recomendado, aceptado por todas las aseguradoras.

Saber cómo sé qué seguros tengo es el primer paso para proteger tu patrimonio inmobiliario. Si tienes crédito hipotecario, revisa tu dividendo para verificar coberturas de desgravamen e incendio. En condominios, todos deben pagar el seguro de áreas comunes obligatorio según Ley 21.442. Si ya pagaste tu casa o compraste al contado, es tu responsabilidad contratar un seguro individual adecuado. Una tasación profesional de Colliers determina el valor de reconstrucción correcto para evitar infraseguro y garantizar protección completa ante siniestros.¿Necesitas determinar el monto asegurado correcto para tu vivienda? Solicita tu tasación para seguros aquí