Suelo agrícola en Chile registra alzas de hasta 140% en una década

El suelo agrícola se ha convertido en un activo cada vez más relevante dentro del mercado de inversiones en Chile. Un análisis de Colliers revela que los valores de los terrenos agrícolas han registrado incrementos significativos durante la última década, con aumentos de hasta 140% en regiones como Biobío, Los Lagos y Los Ríos, mientras que en el Maule las alzas han llegado hasta un 125%.

La evolución responde a una combinación de factores productivos, financieros y territoriales que han modificado el atractivo de los campos para agricultores, exportadoras y fondos de inversión nacionales y extranjeros.

“Al comparar valores de 2015 con 2026 vemos que el aumento ha sido de hasta un 140% en regiones como Biobío, Los Lagos y Los Ríos, y de hasta un 125% en el Maule”, explica Rodrigo Gil, gerente del Área de Campos de Colliers.

Del boom de la cereza al interés por el avellano

Uno de los principales motores de esta valorización ha sido el ingreso de capital institucional al mercado agrícola.

Según Colliers, durante los últimos años los fondos de inversión nacionales y extranjeros aumentaron su participación en la compra de tierras, atraídos principalmente por la rentabilidad asociada a determinados cultivos.

El boom de la cereza hasta 2022 tuvo un papel relevante en este proceso. Actualmente, el interés se ha desplazado en parte hacia la industria del avellano, cultivo que ha adquirido una mayor presencia dentro de las decisiones de inversión agrícola.

Este proceso ha contribuido a elevar el valor de determinados campos, especialmente aquellos que cuentan con condiciones productivas favorables, disponibilidad de agua, plantaciones desarrolladas y variedades con mejores perspectivas comerciales.

La pandemia también cambió el valor del suelo rural

El mercado agrícola recibió además un impulso proveniente de un fenómeno distinto: la búsqueda de viviendas fuera de las grandes ciudades durante la pandemia.

La demanda por propiedades ubicadas en entornos rurales y con mayor contacto con la naturaleza generó un incremento adicional en el precio de terrenos agrícolas localizados en determinadas comunas.

Colliers estima que este fenómeno provocó aumentos de entre 15% y 45% en los valores de suelos agrícolas de comunas rurales de las regiones Metropolitana, Valparaíso y O’Higgins.

El efecto, sin embargo, no se mantuvo con la misma intensidad durante los años siguientes.

Los valores se estabilizan desde 2022

Pese a las fuertes alzas acumuladas durante la última década, desde 2022 los precios del suelo agrícola se han mantenido relativamente estables a nivel nacional.

Gil atribuye esta situación a las condiciones que enfrenta actualmente la actividad agrícola, particularmente las fluctuaciones en los precios de los productos y el impacto que tienen sobre la rentabilidad de cada temporada.

A esto se suma la prolongada sequía en la zona centro-norte de Chile, que ha reducido el atractivo de invertir en determinadas áreas donde la disponibilidad de agua constituye una restricción para el desarrollo de nuevos proyectos agrícolas.

“Consideramos que esto se debe a que la agricultura está expuesta a variaciones de precios que afectan la rentabilidad frutícola de una temporada a otra, así como a la prolongada sequía en la zona centro-norte del país, la cual ha desincentivado las inversiones en las áreas afectadas”, señala el ejecutivo.

Un activo que combina producción y plusvalía

Pese a estas restricciones, los campos productivos continúan siendo considerados por distintos actores como una alternativa de inversión de largo plazo.

De acuerdo con Colliers, exportadoras, agricultores tradicionales y fondos de inversión siguen observando los activos agrícolas como una alternativa frente a la inflación y a instrumentos financieros tradicionales.

Gil señala que la rentabilidad promedio de un cultivo agrícola se sitúa entre 8% y 12%, aunque el desempeño puede variar según el cultivo, la temporada, los precios internacionales, la productividad y las condiciones particulares de cada campo.

A esto se suma un elemento adicional: la posibilidad de obtener una valorización del propio terreno con el paso del tiempo.

“Los activos agrícolas son vistos como un refugio frente a la inflación, una alternativa atractiva frente a los instrumentos financieros tradicionales y una fuente de retornos estables”, afirma Gil.

El escenario también puede verse favorecido por un dólar alto, debido a la importante orientación exportadora de la fruticultura chilena.

Bajan las tasas de descuento

La evolución del mercado también se refleja en las tasas utilizadas para valorar estos activos.

Bernardita Latorre, gerente del Área de Tasaciones de Colliers, señala que las tasas de descuento aplicadas al negocio agrícola han disminuido desde 9,82% en 2022 hasta 8,21% en 2026.

Esta reducción mejora las condiciones de valorización de los proyectos frutícolas y, según la ejecutiva, está relacionada principalmente con una mayor demanda proveniente de los fondos de inversión.

La caída de las tasas de descuento resulta relevante porque modifica la valoración financiera de los proyectos productivos: manteniendo determinadas condiciones de generación de ingresos, una menor tasa puede traducirse en un mayor valor presente del activo.

¿Qué campos buscan los fondos?

El interés de los inversionistas institucionales tampoco se distribuye de manera homogénea.

Según Colliers, los fondos concentran su atención principalmente en campos productivos de más de 200 hectáreas, con plantaciones en plena producción y cultivos que presenten buenos precios y rendimientos.

También ha aumentado el interés por campos que cuentan con variedades frutales protegidas mediante royalties, particularmente aquellas menos comunes en el mercado y que pueden alcanzar precios por kilo superiores a los de variedades tradicionales.

De esta manera, el mercado agrícola chileno está configurando un nuevo perfil de activo de inversión: terrenos de mayor escala, con producción consolidada, acceso a recursos críticos como el agua y cultivos capaces de generar ingresos competitivos.

El desafío hacia adelante estará marcado por factores como la disponibilidad hídrica, los precios internacionales de la fruta, el tipo de cambio y la capacidad de los productores para mantener niveles de productividad que permitan sostener el atractivo de estos activos.

Noticia publicada en: Mercados inmobiliarios